不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

【風が吹けば桶屋が儲かる】
辞書には「意外なところに影響が出ること、また、あてにならない期待をすることのたとえ。風が吹くと土ぼこりがたって目に入り盲人が増える。盲人は三味線で生計を立てようとするから、三味線の胴を張る猫の皮の需要が増える。猫が減るとねずみが増え、ねずみが桶をかじるから桶屋がもうかって喜ぶということ。大風が吹けば桶屋が喜ぶ。」


「あ～、やはり、そうくるかぁ～」という感じですが、
物価高による影響で、家賃が上昇していくかもしれません。
エネルギー資源価格の高騰を考えると、管理費がグンと上昇するわけですから、
仕方ないよなぁ～という気もします。

では、なぜこの地方都市の土地の価格は上昇しないのか？、下がり続ける傾向なのか？については、
「原因が異なる」からだと考えます。
地方都市の土地の価格の下落傾向は、高齢化&人口減少、需要と供給のバランスの崩壊かなと。
加えて、今だと、物価高からの影響による不景気、政治不信からの先行き不透明感による買い控えなのかなと。

ゆえに、家賃の上昇と、土地価格の下落とは、牽連性が無いと考えます。
しかしながら、不景気による土地価格の下落なのであれば、通常なら「不景気だから、家賃を下げて欲しい」という展開になるはずです。
でも、貸主からすると上記の理由により家賃を下げることはできず、むしろ家賃を上げないとかなり厳しいんだけれど、という状況かと考えます。管理費用が大きくなりがちなＲＣ系のマンションなんかは特に厳しいと思います。
ですから、借主にとっても家賃が上がると、この不景気のなか、厳しいと。

普通に考えたら、
家賃のことや、土地の売買なんか、
ゴリゴリの内需だけの話ですから、「円安なんか関係ねぇ～よ！」と思ってしまいますが、
円安による影響が、こんなところまで波及してくるとは・・・。

で、「円安だから金利を上げよう！」ってなると、
経済スピードが落ちていき、
住宅ローンも苦しくなり、
更なる不景気が加速するのかもしれません。

「今の現象という結果の原因は何か？」については、
いろんな事象が陳列されてくるとは思いますが、
今となっては、戦争の影響はほんまでっか？、コロナの影響はほんまでっか？とも感じます。
たったひとつだけあえて言うのならば、「これです！」みたいな真実の理由が知りたいです。

「風が吹けば桶屋が儲かる」ということですが、
家賃が上昇すれば、ファミリー層はローコスト系建売住宅を選択するようになり（地方都市は土地の価格が低いから）、放置されっぱなしのボロボロの空き家が2～3軒建ち並んでいるところは建物が解体されていき（そんなうまくはいかない）、大きな分譲地開発は規模を縮小させていきながら、農地復活の動きが出たりしてきて、割とコンパクトに整理整頓がなされた街・町になっていくのではないでしょうか、という希望的観測です。
もしかしたら「最先端な江戸時代」ぐらいがちょうどいい世の中なのかもしれません。
どっかからミサイルとか発射してこなければね。





なんか難しい話をしたので、
平和な栗林公園と、そこでバカバカ売れていくお団子の写真を置いときます。





【ゴールデンウィーク休業のお知らせ】

誠に勝手ながら、以下の期間を休業とさせていただきます。

ゴールデンウィーク休業期間
2024年4月27日(土)～ 5月6日(月)
※休業期間中にお問い合わせいただきました件に関しましては、
5月7日（火）より順次対応させていただきます。
ご不便を掛けてしまいますが、何卒ご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。




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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

共同通信さんの記事（4/9(火) 6:53配信）を抜粋させていただきました。

【相続放棄、過去最多26万件 空き家増え、対策課題】
「不動産や借金などプラス、マイナスどちらの遺産も受け継がない「相続放棄」が年々増え、2022年は全国の家庭裁判所で過去最多の26万497件が受理されたことが9日、司法統計で分かった。人口減少や過疎化が進む中、専門家は空き家となった実家を手放したり、縁遠い親族の財産を受け取らなかったりする例が目立つと指摘。放置された家屋や土地への対策が課題で、行政が適切に管理できるよう制度設計を求める声もある。

民法は、人（被相続人）が死亡した場合、配偶者や子らが一切の遺産を相続すると定めており、マイナスの遺産も相続しなければならない。これを避けるため、相続放棄を家裁に申し立てることができる。全国の家裁で受理件数が増加。司法統計で19年は22万5416件、20年が23万4732件、21年が25万1994件だった。

相続に関する手続きを多く扱う弁護士法人「心」（本部・名古屋市）によると、親が亡くなり、子どもが地元を離れている場合、維持費や固定資産税の負担を嫌って実家の相続を放棄することが多い。孤独死した人と疎遠な親族が遺産を放棄する例もある。」




というわけですが・・・。
この記事を読んでパッと浮かんだイメージですが、
たぶん「普通の人」「中間層の人」が被相続人及び相続人なのかなぁと考えました。
つまり、少々の現金も相続する想定もあったけれども、どうしようもない、売れない、貸せない、山奥の山林や荒れた休耕地などなどを維持管理していく費用と労力を考えたら、相続する想定だった少々の現金は手放したほうが、まだマシと判断したのかもしれません。

それと戦後の登記制度が整ってから数十年を経過していき、最も人口が多い団塊の世代附近の方々が他界されてきて、相続を原因とする不動産の所有権移転を、さてどうしたものか？ときちんと考察できるようになって「あっ、あんな不動産はいらんわ」って冷静に判断できるようになった、不要と結論を出される不動産というのも、なんだか切ないものがありますが。
それと相続登記の義務化も、今後この傾向に少しは加勢するのかもしれません。

ちょっと聞いた話では、相続登記の義務化により「あれ？昭和初期に建築された家だけど、登記されてないやん！」っていうパターンがちらほらあるらしいです。
相続を原因とする所有権移転登記は、前提として建物の表示登記がなされている必要がありますから。
ゆえに、建物の表題登記の申請をする必要があります。
建物の登記が必要な場合は、ご相談くださいませ。
と、宣伝してみました（汗）。



写真は、とある日の、とある現場の桜吹雪とトータルステーションです。
あと春が楽しめるのも、半月かなと。
一気に夏がやってくると思います。


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#相続放棄　#国庫帰属　#表題登記　#高松市不動産査定　#高松市不動産売買
 

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

武道の「形（かた）」があるとして、
不動産の場合、売主さんから「この物件を売ってね」とご依頼があれば、
登記関係、役所関係の調査、現場の確認、所有者へのヒアリング、
これらの調査が、いわゆる「形（かた）」だと勝手に認識しています。
それと、あと重要なことが「隣接地との関係」です。
この「関係」には、物理的なことや、民民での取決めの有無や、まさしく人間関係も。
でも、この最後の「人間関係」っていうのは踏み込みにくいし、
第三者としてどのように感じ取って考えて判断するのかも難しいです。
もしかしたら「自分の感覚がずれているのか？」と考えたりもします。

なぜ、このような話題になるかというと、
土地の取引について「境界確定」を条件とする場合もあるからです。
契約の特約として「境界確定を行うけれども不調和に終わって確定できない時は、
契約を解除できるとする」といった解除条件を付けます。
一般的には、売買契約後において、境界確定の実務に着手します。
紛争などが無ければ、取引対象地に隣接する所有者さんから、普通はサインとハンコがもらえます。

住所が不明であれば、戸籍をたどっていく場合もあります。この時に現在の住所が判明しても、
その住所に不在であれば、そこでもはや試合終了です。地積調査の場合にはこの点について法改正がされていきます。国土交通省はお金持ちなのでチカラがあります。

一番もどかしいのは、「境界は確認するが、絶対にハンコは押さない」という場合です。
この現象をどなたか四字熟語にしてくれませんか？
「意思表示」はあるわけですから、「境界は確定」したともみなせます。
しかしながら、地積更正登記や、分筆をする場合の境界確定であれば、
必ず、ハンコがなければ法務局は認容してくれません。
ここですよね、実態と実務とが嚙み合わないところ、これってものすごい弊害ですよね。

ですので、つまりは不動産調査の最初の段階において、
「隣接所有者の境界確定についての考え」をさらりと探っておくことは、
極めて重要であると考えます。
けれど、それがまあまあ難しいんですけどね（滝汗）。

まぁ、何にせよ、隣人と仲良くしておくことは美しきことなり、ですなぁ。





写真は、5/5日曜日に、そ、そそ～っと出演させていただきます。
高松ミュージックブルーフェス
下段の右から二番目、ニットキャップかぶった雪山から下山してきたクセ強おじさんです。
青空の下でビールがやれるとええですけどね。
ここで、ちゃっかり宣伝です。


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#境界確定　#不動産実務　#高松市不動産売買　#高松市不動産査定
 

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

恒例の地価公示が発表されました。
ＮＨＫのNEWSを抜粋しています。
「ことし１月時点の香川県の土地の価格を示す地価公示が発表され、
去年に比べてマイナス０.２％と、４年連続で下落したものの、
コロナ禍からの回復傾向で下落率は縮小しました。

国土交通省は、ことし１月１日時点の土地の価格を調べた「地価公示」の結果を発表しました。
県内では直島町を除く１６の市と町の１７９地点が対象となりました。
それによりますと、去年の価格に対してどの程度変動したかを表す「平均変動率」は、
▽住宅地と▽商業地、それに▽すべての用途の平均がいずれも去年に比べてマイナス０.２％となり、４年連続で下落しましたが、下落率は縮小しました。

市町別では、すべての用途の平均で高松市が４年ぶりに上昇しましたが、
それ以外の市と町はいずれも下落しました。

高松市は▽住宅地も４年ぶりに上昇し、▽商業地は２年連続で上昇しました。

一方、県内で最も地価が高かったのは、▽住宅地では１１年連続で、
「高松市番町３丁目１４番８」で去年より４.１％上昇して、
１平方メートルあたり２８万２０００円でした。※930,600円/坪

▽商業地では１９年連続で、「高松市磨屋町２番６外」で去年より２.０％上昇して１平方メートルあたり４５万４０００円でした。※1,498,200円/坪

鑑定を行った鳥飼和彦不動産鑑定士は
「需要が高いところはますます需要が出てきて地価上昇につながると思うが、郊外などは需要が少なくなるところもあり二極化が進むのではないか」と話しています。」


ということで、ここ数年の発表と大差はないのかなと。
むしろ高低に大差があってもちょっとどうなのかなと考えますが。
中期的な「動き・流れ」を考えると、現場の肌感覚と合致していると考えます。

「このへんは高いで！とか、このへんは低いで！」と簡単に判断することはよろしくなく、
やはり、道路との関係、形、大きさ、隣接との関係、その他もろもろを考察してから、
土地の価格を判断することが大切だと考えます。

「二極化」という表現がいろんな分野で使われがちになっていますが、
不動産の土地で考えると「中心街と郊外」「人気エリアと不人気エリア」と、
価格や流動性に明暗と濃淡がくっきりと反映されてきているのも、ここ数年の悲しき現実なのかなと考えます。前向きに考えるならば、郊外ですと買い手市場ですから、選びたい放題かもしれません。

「二極化」って、香川県の人は本州や関西へ、関西は東京へ、東京は先進国の海外へと、こんなふうな憧れや動きと、「仕組み」が同じなのかも・・・。全部全員がそうではないけれども。




写真は、ゐざけ屋「ひなた」さんのランチです。
値上げ！値上げ！値上げ！の日本において、
とても良心的な価格設定です。ついついご飯を大にしてしまいました。
三種のお造りと、豚の角煮で、たしか1,020円だったと思います。
普段はランチは食べないのですが、この日は一日ずんやり測量作業だったので、まあいいかなと。


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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

ハザードマップの話が出るたびに文句を言ってしまうのですが、
宅地建物取引業者に、このハザードマップのどこに物件が位置するかを説明するように義務付けた、
これって、本当に何でもかんでも宅地建物取引業者へ責任を擦り付ける、
「まぁ、あいつらにやらせときゃ、いいじゃん」的な匂いがプンプンして、
本当に未だに一人勝手に腹をたてています。
そもそも自分で作成もしていない図面をどうして説明しなければいけないのか？
作成をした行政機関に説明をしてもらいところだけど、現実的ではないからと言い訳と文句を行政機関は主張してきそうですから、
個人が確認しました！、自主的に確認しました！、自分でできることは自分でしました！、っていうふうに制度を変更をしてほしいと考えます。

っていうハザードマップですが、
現在の作成状況というマニアックな情報がありましので、共有を。宅建協会からのものです。
それで、あんまり話題にならないけれども、
話題にする人は、ゴリゴリに話題にしてくるハザードマップがあるのですが、

それは、「ため池ハザードマップ」です。
各行政の総務課とか危機管理課が、ハザードマップの担当であったりするのが多いですが、
ため池ハザードマップは、農林水産課系の部署が管轄しているところが多い印象です。
「ありますか？」ってきくと、無料でもらえます。

物件をどうしようか考察している人が、
まあまあの距離の遠さにある「ため池」を指摘して、
「あれが地震で決壊したら、この土地まで水来ますかね？」











「知らんがな！！！」

作成した管轄部署に聞いても知らんがな！！！



宅建業者は、森羅万象を司る神々ではありませんからね。
自然現象のことは誰にもわからん！ってことは、ちょっと考えればわかろうに。





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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

こないだ物件を見にいってきまして。
ちょっとテンションがあがりましたね。

お店の形態が残っているので、すぐにイメージが湧くんですよね。
「っしゃぁ～～～せえぇぇぇ～～～！！！（いらっしゃいませ）」
って言う自分を。
白い服を着て、いや渋い色の甚平でもいいかもしれません。濃紺のね。

こういう写真の台を見ると、男ならちょっとやってみたいなぁ～と思うはず。

建物自体は、純和風のなかなかどうして、しっかりと造られたお家です。
近日、公開します。
ご期待ください。
よろしくお願いいたします。
たまにはこんな宣伝もしてと。


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