不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

ここ1週間ぐらいで、やっとこさ、冬らしくなりました。
ここ数日の寒すぎるのはちょっとアレですが。
冬ということもあって、
冬景色のある、古い映画「ファーゴ」を観ました。やはり、面白い！
そして、年末年始ということで、
今、「ファーゴ」のドラマを観始めました。
シーズン１を観終えて、シーズン２へ突入しました。
ものすごく、面白い！！！


今年も、コロナ、コロナ、コロナの一年でしたね。
オミクロンが出ましたが、なんとか2022年以内で弱毒化して、
そんなものは、消えてしまえばいいのだ！と切に思います。

このような大きな社会の変化があるたびに、
いつも言われていることかもしれませんが、
「本当に必要なものは残り、本当に無駄なものは消えていく」ということ。

この一年のあいだで、
いろんな不条理な現象が見られましたが、
それも、「人が生きているということ」から生まれるものなのでしょう。
また逆もしかりで、
「人が生きているということ」から生みだされる、
感動や、支え合いや、無償の愛や、
そのようなことに触れる機会もまたあるのでしょう。

世界も、日本も、多くの人にとって、
「いいわぁ～」と感動できる素敵な一年になることを切に願います。

「命は時間」です。
そして、「コツコツが最強」説を実践して、
仕事、家族、BASSに取り組んでいき、
「2022年も、よかったわぁ～」と感じられるようにしていきます。
それは、関わった人も同時に心から「よかったわぁ～」と思っていただけるように。

今年も、皆様のご協力に、感謝申し上げます！
本当に、ありがとうございました！
では、皆様、良いお年を！

村上哲也拝






【年末年始休業日のお知らせ】
拝啓 師走の候、ますますご健勝のこととお慶び申し上げます。
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、Ｔ-不動産では年末年始の休業日につきまして、下記のとおりとさせていただきます。
皆様には大変ご迷惑をおかけいたしますが、ご了承いただきますようお願い申し上げます。
敬具



■年末年始休業日

2021年12月28日（火）～ 2022年1月5日（水） 
＊2022年1月6日(木)9時30分より通常営業を開始いたします。
＊お問い合わせにつきましても、2022年1月6日(木)以降ご連絡させていただきます。

以上





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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

錦鯉の長谷川さんが言っていた、
松本仁志さんの言葉「魂は歳を取らない」っていいですね。
矢沢永吉さんの「歳なんて、ただの数字だぜ」も痺れますがね。


ここ数年の民法の大改正が凄くて、なかなかついていけませんよね（汗）。
これが、まだまだ続くようでして、
このあいだ法務省で発表がありましたが、
民法の物権法と相続法が、令和5年4月1日から施行、
不動産登記法の相続登記義務化が、令和6年4月日から施行、だそうです（滝汗）。
これが終わると、小さい改正はあったとしても、
とりあえずは大きな改正は、あと100年後ぐらいかもしれません？


表題の「成人年齢の引下げ」ですが、
あっという間に、もう令和4年4月1日からの施行ですね。
まだ、施行されていないので当たり前ですが、なんとも実感が湧きません。

不動産の実務においては、大きな影響はありそうか？？？ということですが、
それほど大きな影響は、まず無いと考えます（苦笑）。

【不動産の売買の場合】
18歳でも成人となりますから、親（法定代理人）の取消権もなく、
自分の意思だけで、売買契約が可能です。
多額の現金があれば、取引まで履行できると思いますが、
住宅ローン契約も自分の意思だけで可能となりますから、
一般的にローンを組んで取引まで臨むことも可能です。
ただし、通常考えると、18歳ですから、なかなか銀行の融資承認は出ないと考えます。

で、老婆心ながらの注意点ですが、
高校を卒業して、仕事をして働くようになって、
自分の名義で、携帯電話の契約をしていたとします。
それで、「今月は、金欠だあぁ～」とかなんとかで、
携帯電話料金をちょくちょく滞納していたりすると、
本当に家を買う！というタイミングの時に、そのちょくちょく滞納したフラグを、
金融機関は見逃しませんので、融資承認が出にくくなります。
ですので、携帯電話料金の滞納や、消費者金融への支払いの滞納は、
まずは避けるべきです。自分のために、将来のご家族のために。




【不動産の賃貸の場合】
賃貸の場合は、
借主も、不動産業者にとっても、
いわゆる「実務の煩雑さ」から少し開放されるかもしれません。
学生が、親元から離れて、アパートの賃貸借契約を締結する場合に、
①親が契約者　②保証人をつける　③子が入居者、
①子が契約者　②親が保証人　③子が入居者、
こんな感じが多かったと思いますが、
これが、
①子が契約者　②保証会社　
みたいな感じで、サクッと完結しますよね。
子が、学生から社会人になって、
契約者の変更などなどの実務上の管理漏れや、実際に実務をする煩わしさから、
少しだけ開放されると思います。
一般の方で、ときどき「賃貸でしょ、もうそこまでしなくていいでしょ」とおっしゃる人が、
いますが、そういう人こそ要注意ですし、賃貸でも適当に考えると大変なことになるので、
注意が必要です。


とにかく、こういった民法改正にて、
時代が変わっているんだなぁ～と思います。



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#不動産賃貸借契約　#高松市不動産売買　#Ｔ-不動産

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

最近、「コンティジョン（感染）」という映画を観ました。
そこそこ面白かったです。
観ている時には、「へぇ～、今のコロナのことを割と忠実に表現しているなぁ」と、
感心して観ていたのですが、
この映画ですが、実は2011年の作品でした（驚）。
もう10年も前の作品が、その後のコロナのことを、
ほぼほぼ同じように表現されていたので、
ちょっと怖くなりました。
と同時に、10年前から、コロナのような現象になったら、
今と同じような対策だったり社会現象を予知されていたのでしょう。



今日は、囲繞地通行権の話です。
最高裁平成18年3月16日判決差戻からの、
東京高裁平成19年9月13日判決変更・確定した事案です。

簡単な表現をすると、
「囲繞地通行権には、車両による通行も含まれるのか？」ということです。

結論は、「含まれる」です。
ただし、
「通行の必要性と、
周辺の土地の状況及び他の土地の所有者が被る不利益との利益衡量を考える必要がある」です。



この事案は、建築基準法や、上下水道埋設の話はちょっと置いといて、という話です。
車両の通行の話です。

囲繞地通行権は、「徒歩」はいいけど、「車両」はダメですよ、
というのが、一般的にぼんやりとしたイメージを多くの人が持たれているのではないでしょうか。

田舎ですと、移動には車両が必要だから、当然車両の通行は、囲繞地通行権に含まれるのだ、と
考えて主張される人が多いかもしれないし、
都会ですと、移動には徒歩と公共交通機関が多いから、囲繞地通行権には当然として車両の通行は含まれないのだ、と主張される人が多いかもしれません。

その答えを出すには、「個々の事案」によりけりですよと。
これを言ってしまえば身も蓋もありませんが（汗）。
でも、まぁ、たしかにそうですよね。
実際に、車両を必要としなければいけない状況がずっと続くのかどうか。
車両を通行させるとしたら、その他の土地の所有者が被る損害がどの程度になるのか？、
それは社会的にも公共的にも認められるものなのか？、
といったところを総合的に考察して結論を導きださなければいけません。

でも、まぁ、袋地が発生しないようにするために、
各地方の都市計画を考えて、
不動産の売買もある程度の未来の予測を踏まえて、
土地の取引をする必要がありますよね。





写真は、県立中央病院の東側の道路沿いにある、
「あきやま」さんの日替り定食です。
11時オープンですので（その前に行ったが既に4組食事中という謎）、
早めにいかないと、ちょっと駐車場に苦戦するかもしれません。
最近新築のキレイな建物です。

「日替り、お願いします」と注文してから、
上着を脱いで、椅子に座ろうとしたら、
「はい、お待たせしましたぁ！！！（全然待ってない、注文して８秒ぐらい？）」って、
料理がやってきます。

この日は、
はまちと鯛の刺身、
鯖の塩焼き、
カサゴの南蛮、
漬物、
そうめんの入った味噌汁、
ご飯、です。

これで、900円です。
しかも、ご飯は大・中・小から選べて、
ご飯・味噌汁はお代わりＯＫで、料金はそのまま！！！やっほー！！！でしょ！？
写真のご飯は、「大」です、うどんのどんぶりぐらいあります。さすがにこれ食べたらもうお代わりなんで出来ません。

刺身は新鮮で文句なしの美味しさだし、
他の料理も上品な味付けで、好みです。

「あっ、今日は、なんか魚たべたいよなぁ～」っていう日には、もってこいのお店です。



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#コンティジョン　#囲繞地通行権　#車両の通行
#香川県立中央病院　#活魚料理あきやま　#日替り定食
#刺身　#高松市不動産売買　#Ｔ-不動産
 

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

ＮＨＫのニュースの中で、
今年の忘年会は、「7割の人がやらない」と回答しているそうです。
なんか、もう世の中が変わってしまいました。
「飲み会、飲みニケーション」が嫌いな、今の若い方達からすると、
「っしゃぁ！！！」って感じかもしれません。
ただ、そうではない人達も、「まぁ、別にええか」となっているのでしょう。
大きな企業や団体がやったらやったで、感染者が出たら、
「ほれ、見たことか！！！」ってバッシングされてしまうから出来ないでしょうし、
飲食店は、そういった大きな企業や団体が宴会をしてくれるから、
大きな収入源だったろうし。なんだかなぁ～。
テイクアウト主流の時代も通り過ぎて、
もしからしたら、毎日「今サービスなんすよ、○○セットで1,500円っす。
高松市内ならだいたい15分以内に配達できるっす。」という、
配達料無料の飲食物販売の営業の電話が鳴りまくるのだろうか。まさか。





今日も、不動産総合情報誌リアルパートナーの記事を抜粋させていただきました。

6． 売買契約解除に伴う違約金の減額
（東京地裁平成31年1月11日判決）
【事 案】 投資用マンションの売買契約につき、売主業
者Xが、買主Yの債務不履行を理由に契約を解除し
て、約定どおり代金20％相当の違約金436万円を請
求しました。これに対して、買主Yは、契約締結過程
に問題があったとして、消費者契約法4条2項・4条
3項1号に基づき契約を取り消す、違約金請求は信義
則に反する、といった反論をしました。

【判 決】 Yは投資用のマンションをすでに3件所有
し、さらに投資用として本件物件を購入しようとした
ことから、「事業者」であり「消費者」ではなく、本
件売買契約は消費者契約に当たらないとしました。一
方、Xの違約金請求については、午前7時前にYの社
員寮を訪れて20分弱で売買契約書作成と重要事項説
明を行ったこと、手付解除の取り決めが曖昧だったこ
と、解除から2カ月後にはXは本件物件を第三者に売
却しており実損が軽微であったことなどを踏まえる
と、信義則上、違約金は代金10％相当の218万円の
みが認められるとしました。

【留意点】 投資用マンションの買主が事業者か消費者か
は難しい問題であり、個別に判断されるもの
と思われますが、少なくとも本件のYのようにすで
に複数の投資用物件を所有している場合には、通常は
事業者とみなされるものと思われます。
違約金の約定については、原則としてその額が増減
されることは想定されておらず、旧民法では、裁判所
が違約金の額を増減することはできないと規定してい
ました。しかし、本判決のように、実際には裁判所は
信義則などを理由に違約金の額を増減することがあり
ます。令和2年4月施行の改正民法（420条1項）
は、旧民法の上記規定を削除し、裁判所が違約金の額
を増減することを容認するに至っています。




なんか、難しく考えると、論点が盛りだくさんですが（滝汗）。
ここは、やはり、
「事業者」なのか、「一般人」なのか？？？といった点です。

この複数、という表現もグレーですよね。
それと、収益物件を複数所有されている方で、
とりわけ借家（一つの建物である居宅）だけを所有されている人は、
ご自身のことを「事業者」である認識が、かなり希薄であると感じます。

ちょっと類似の話で恐縮ですが、
宅地建物取引業の、業とは「いったいどこから？」なのか？と。

不動産を売ったり買ったりすることを、
「業」としてやるには、
宅地建物取引業の免許を取得する必要があります。

宅地建物取引業法管轄の国土交通省のおひざ元の、
四国地方整備局に、
どのタイミングで聞いても、いろんなパターン、こんなんでっせ！って、
いろいろと聞いても、


か・な・ら・ず、

「二以上です」

と即答です。

まぁ、いろんなパターンで聞きまくっていると、
苦笑いしながら、
「二以上です（はよ電話切ってくれ）」という感じではありますが（汗）。



ちょっと話は、それましたが、
では、「事業的規模とは？」ということですよね。
ここから税務上の話とリンクしていきますよね。


①集合住宅等の場合の判断基準
貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上

②独立家屋の貸付けの場合の判断基準
収益物件がおおむね5棟以上であること

③その他
駐車場の場合は5台で1室

①②③を足したり、掛け算したりして、おおよそ判断していきます。
でも、過去に事業的規模を所有していて、
今は所有していないけれども、
事業者の知識と経験があって、一般人で～すと主張するのもどうかと思いますが。
ただ、そういった人なら、ミスをしないのでしょう。たぶん。




写真は、しょーこりもなくアップしてしまいました。
お題は「万年、下手の横好きおじさん」です。
とにかく、へたくそです。
それでも、聞いてみようという方は、
何かしらのＳＮＳで視聴できると思います。たぶん。
なんでソロ部分やねん！とか（笑）、
なんで伴奏もないねん！（笑）、とかのツッコミは無しでお願いします（笑）。
ただ、ショックなのが、
フィルジョーンズベースという、
結構ＢＡＳＳ界では、マニアが好む、
なかなか良いベースアンプがあるんだけど、
小さい摘み、銀色の細くて短い上下にプチッとするやつ、
これの電源スイッチは大丈夫だけど、
コンプレッサのオンオフスイッチと、
アクティブパッシブ切替のスイッチが、バカになっていて、
音が鳴らなくなって壊れていた、突然に。
たぶん、スイッチ部分を交換したら治ると思うけど、
かなり、ショック（涙）。
たぶん、修理費って3,000円ぐらいかな？
10年前ぐらいに買ったから、おそらくもう今は無いと思う。
当時で、100ｗで10万円ちょっともしたなぁ。
ショック。
なので、この動画は、
ボロボロのちっちゃいギターアンプにつなげて、
iPhoneがその音を生でひろって撮影したものです（笑）。
ちょっとだけ、ほんとにちょっとだけではありますが、
BASS本体のプリアンプの高音が感じられます（マニア過ぎ）。



高松市の不動産のあなた様のお悩み「解決」に向けてのご相談は、
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#事業者　#一般人　#違約金　#消費者契約法
#収益物件　#Ｔ-不動産　#高松市不動産売買
#BASS　#Sadowsky　#PHIL JONES BASS
#枯葉　#Autum Leaves　#BASS SOLO
#事業的規模

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

久しぶりに映画を観ました。
ウイル・スミス主演の「七つの贈り物」です。
だらだらと、わけわからん話だなぁ～、と思いながら、
だらだらと観ていたのですが、
途中、布石の理由が判明してからは、
うわぁぁぁあああ！！！（滝涙）となってしまい、
全ての疑問を回収してくれた後においては、
なんとも、なんとも、
なんとも言葉に出来ない感情です。
よくも、まぁこんなシナリオを考えつくものですなぁ。



ここ最近において、
ヤフーニュースにもなって、
全国放送でも取り上げられていたので、ご記憶の方もいらっしゃるかと思います。
ヤフーニュースから一部抜粋です。
「【特集】『公道が私の土地の上を通っている』！？余計な固定資産税を払い続けた例も...怒る土地所有者たち
11/23(火) 15:53配信

本来なら公道は国や自治体などが管理する土地のはずですが、ある男性が自分の土地の測量を行ったところ、公道の一部も自分の私有地であることがわかったといいます。全国的にこうした事態が相次いでいます。一体なぜこのようなことが起きるのでしょうか。

工場改修のための土地測量で県道の一部が私有地と判明
兵庫県姫路市でプラスチック加工会社を経営している福岡久和さん（73）。工場の目の前を走る県道を見ると複雑な思いがこみ上げてくるといいます。多くの車が行き交う県道5号。今から8年前、この県道の一部が、福岡さんの私有地の中を通っていたことが判明しました。

（福岡久和さん）
「何とか生きている間にケリをつけたいと思っています。県道5号で坪20万円だとしますと、約200坪あるので4000万円くらいになるのかなというイメージですね」

福岡さんによりますと、福岡さんは今から48年前、手狭になった工場を増設するために隣接する土地を約1200万円で購入しました。ところが8年前、工場の改修工事のために改めて土地を測量したところ、県道の一部が福岡さんの私有地だったことがわかったのです。

『測量すると所有する土地が広がった』と聞くと悪い話ではないように思えますが…。

県道部分の土地まで固定資産税の対象だった…

（福岡久和さん）
「道路の分としての固定資産税、40年余りになるかと思いますが、その間は無駄な固定資産税をずっと払い続けていたと」

福岡さんは土地を購入してから40年以上、県道になっている土地の分まで固定資産税を払い続けてきたのです。2015年度に福岡さんが支払った固定資産税は約14万9000円。このうち6万7000円は県道にかかる固定資産税で、これまで約300万円を支払っていたことになります。福岡さんは5年前に固定資産税の返還を県に求めました。しかし兵庫県は、県道の一部が私有地だったことは認めたものの、民法上の時効で「5年分しか返還できない」としました。

（福岡久和さん）
「（固定資産税を）5年間さかのぼって返していただいた。それまでに払っていた30数年分は時効ということで返していただけなかったですね。固定資産税を返して下さいということと、土地の買い上げをしてくださいということ、主に2点ですね。数回足を運んだんですけれども、全く話の進展がありませんので。最後には寄付をしてくださいとおっしゃられました」

県道になっている私有地分を寄付するよう県は求めていますが、福岡さんは土地を買い取ってほしいと訴え続けていて、今も平行線が続いています。」



という話なのですが。
これ、そんなに頻繁に出くわすことは無いですが、
不動産調査をしていると、たま～に出くわします。
ということは、実際にはちょいちょい出てくるのだと思います。

先に個人的に考える結論を言ってしまいますが、
ここは、「喧嘩両成敗」ということにて、
①「実体を把握しないで徴収し続ける行政も怠慢である」
②「自己の資産を正確に認識していなかった所有者にも落ち度がある」（怒らないでね）
というふうに考えます、はい。


ここまでひどい話じゃなくても、
固定資産税の在り方については、ときどき疑問に感じることが多々あります。
これって、どうしてこういうことが起きてしまうのかを個人的に考えますと、
「固定資産税を算定・徴収するマニュアルが自治省の本に書かれている」（知らんですよ）、
ということと、
「不動産登記法第一条の立法主旨」
ということとが、



びみょ～～～～～に齟齬があるのだと考えます。



齟齬があるというよりも、
日本のお役所、どうしてもセクショナリズムですので、
双方の取組のことなんぞは、気にもしていないのでしょうね。
気にしないというよりも、気にしていたりなんかすると叱られちゃうかも？


固定資産税って、そもそも「現況課税」なんですよね。
ですから、登記上の地目が田であったとしても、
現況が宅地ならば、宅地並みの高い税額を徴収してきます。
逆もしかりです（逆はあんまり無さそうですが）。
ですから、行政は、「現況である実体」を把握しておかなければいけません。
でも、わざわざ、全て現場を見ないですよね。



次に、不動産登記法においては、
地目が変更したら、変更する義務があります。でも罰則はありません。
明らかに、地目を変更をすべき状況でも、登記官は所有者に異議がない旨を確認します。
ってことは、わざわざひとつひとつ確認なんかしませんよね、登記申請が無い限り。
登記申請をしなければ、そのまんまです。
ですから、所有権登記名義人であれば、第三者対抗要件としての登記を、
きちんと確認しておく必要がありますよね、「今、どうなっているのか？」を。
「素人だからわかりません」って、法務省に文句言っても無視されますよね。
登記制度を与えられているのは、法治国家からの恩恵でもあるわけですから。



っで、そのまんまの登記を鵜呑みにして、
行政は課税します。
これも問題ですよね。

ちょっとだけ話逸れますが、
固定資産税を徴収する行政は、「税金を徴収する視点」で課税してきます。
不動産登記法は、「現況を正確に把握するための登記」という認識です。
ですので、固定資産税の行政が描く「建物の平面図」と、
登記申請された「各階平面図」とが、微妙に違うことはちょいちょいあるし、
建物床面積が、「登記上の面積」と「固定資産税台帳に記載の面積」と異なることが、
これまたちょいちょいあります。
このあたりのところは、ほんと、どうにかして欲しいと考えます。
踊らされるのは、一般市民と銀行です。


っで話を戻しますと、
このような話があった場合に、
一般の人が通常やりがちな行動ですが、
「ひたすら固定資産税課に文句を言い続ける」ということをなされます。
まぁ、これも大切な初動かもしれませんが、
言い続けても解決はしません。
固定資産税課はひたすら徴収するのが目的ですから。
ですから、私有地である地目が宅地の土地が、
見た目の現況が公道であるのならば、
分筆して地目を公衆用道路にする、そうすれば課税はされません。
可能であれば、分筆した部分を行政に寄付するとか、
ただ行政は寄附を受けたがらないとは思いますが。


ですので、
不動産登記法も、「公示」が目的ということではありますが、
私有財産の管理は、
やはり「個人」がなされるべきものですから、
せっかくの登記制度をきちんと活用して、
自己管理をなされることが大切かと考えます。




写真は、父の誕生日だったので、
両親に、ちらし寿司を。
マグロは大トロだったらしい。へぇ～。
海老も美味しいらしい。へぇ～。
長生きしてください。



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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

「一雨一度」ですなぁ。
ちょっとだけ、冬感。


サンフラワーロードの東側に立地しており、
伏石のマクドナルド、
セブンイレブン、
ほか弁屋さん、
へ徒歩で行けてしまいます。
夜に、てくてく歩いて夜食を買いに行けます。

一棟は、全部で４室だけですので、
全戸が角部屋です。
とても、陽当たりが良いです。
元は和室だったのを、フローリングを貼って洋室にしています。
収納は押入れだけど、そこは工夫しておくれ～。
単身用です。
キッチンと、
くつろぐところと、
寝るところと、
それぞれ分かれているのが、よろしい。
エアコンも、照明器具も付いています。
お風呂とトイレは別々です。
立地もいいし、
いやぁ～、ええ物件ですなぁ。

賃料は、4万円です。
自分が独身だったら、借りておりますなぁ。



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