不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

子供は楽しいよなぁ～、
これからクリスマスに、年末年始と。


ちょっと前の報道ですが、
与党の税制改正大綱のなかで、
住宅ローン控除の面積要件の緩和がありました。

今までは、50㎡以上だったのが、
40㎡以上でイイですよということです。

高松市内といった地方都市だと、
新築も中古住宅も、床面積が100㎡前後というものが多くて、
あんまり、ピンと来ない話かもしれません。

でも、小さい小さい平家とか、
古い分譲マンションなんかだと、
適用要件を満たすのか？満たさないのか？
微妙なところだな、ということもあるでしょうね。

それよりも気になるのが、
この面積要件の話について、

①瑕疵保険の適用要件も？

②登録免許税の適用要件も？

③不動産取得税の適用要件も？

これらについても、
「連動する」ように適用してくれたらいいのになぁ、
という淡い願望です。



あと、ちなみにですが、
前回のブログで書いていた後日談ですが、
「法14条地図だから、やはり復元しましょう」
という行政からの回答があり、
「地図訂正」はしなくてよかった、
ほんと！よかった！というオチでした。







写真は、いただいた「に～う～」です。
日本酒と一緒に。

この立体感のあるウニって、
なかなか食べられないですよね。

あくまで、いただいたものです。
とてもじゃないですが、
自分じゃぁ、買えません（汗）。


 

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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

12月ぽい、寒さになりました。
日曜日に物件の草抜きをして、
腰が痛いし、筋肉痛だし、手の握力が変な感じだし。
単純に運動不足です。


今日は、「もう、はっがいわぁ～（方言？：歯がゆい）」という、
ストレスな話です。

法務局に保管されている地図があります。
地図だけど、正確じゃないから「地図に準ずる図面」というものと、
正確だから、不動産登記法第14条第1項の図面、いわゆる「公図」というものがあります。
14条地図と言ったりもします（大改正前は、17条地図だったり）。

この14条地図は、「現地復元能力」があります。
つまり、かな～り正確な地図なので、「強制力」があると言われています。
ただし、たしか昭和55年？以降の作成じゃないと、あんまり正確じゃないよ、
という通達が法務省か国交省から出ています。

で、この公図よりも、もっともっと前の地図があり、
「旧図」というものがあります。
もう、この漫画みたいな地図ですね。
寸法は、超「だいたい」です。

で、で、国有財産の譲与図面というものがあります。
公図に色を塗ったようなぶんです。

でね、
どれを優先させるかという順番なのですが、

１位　旧図　

２位　　譲与図面

３位　　公図


なんでじゃぁ！！！（宮川大輔風）
こんな漫画みたいななつなのに！！！
そしたら、14条地図って言うなやぁ！！！
という気分です。

でもね、最高裁の判例が「旧図だよ」と言っているので。
もう仕方ない。


で、もう一回言います。
「そしたら、14条地図って言うなやなぁ！！！」
という気分です。


公のものって、時効もないし、
お上の言うことは絶対なので、
「言いなり」かよという気分です。
な～んで、この14条地図が成立してんのよ、という事案があります。
逆にいうと成立してるのだから覆さないでよねという気分です。

94条2項類推適用で保護してよ、という気分です。

ちなみに写真の旧図の方位は、約90°程度間違って表記されています。
ちなみに写真の公図は現況と合致しています。

もう、
やれやれ、です。



 

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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

あっ、BASS弾こうと思って、
きれいに爪を切ったのに、はや二日経過。
年末年始は、何かの曲を練習しよう。


今日は、写真のとおり、
土地の境界はどこかな？という話です。

写真向かって、右側が取引対象の不動産です。

そもそも、取引対象の不動産と、
写真向かって左側の不動産との間に、
細くて長いコンクリートでうめてあった隙間があって、
「これはいったいなんなのだ？」というところからスタートです。

赤いラインが境界です。
写真向かって左側の不動産の所有者に聞いても、
「全然、わかりません。分譲業者さんから土地を買ったので」と。
そりゃそうですよね。
こちらの分譲業者さんの担当者に聞くと、
「たぶん、このコンクリートは弊社がやったと思います」と。

写真の一番手前の土の上を走る赤い境界ラインですが、
こちらは、また異なる分譲業者さんが行った土地です。
公図（法第14条地図）をよ～く見ると、
どう見ても、この境界点から、この境界点へラインが走っているのですね。
もちろん正確な方向角は、この写真上ではお許しください（汗）。

それと、写真向かって右側の不動産の奥側の不動産のブロックですが、
左側へブロック一枚分出ているのですね。

写真向かって右側の不動産の所有者さんのコメントでは、
「昔、隣が田んぼだったから、その当時、父がええよええよとゆうて、
田んぼする人のために、少しだけこっち側へ寄ってあげてブロックしたんです」と。
「お隣さんは、そのままきっちりブロックしてますけどね」と。

写真向かって左側の分譲業者さんは、
おそらく雑草が生えないようにとの配慮でコンクリート打設したのでしょう。

いろんな仮定と推察が合致して、
最後に解決すると、
きちんと演奏が終わったみたいな感じで、
とても爽快です（笑）。
これが、逆ならちょっとアレがそれしてナニしますが（怖）。




最後の写真は、
三木町にある「うどん停　みき」さんの、
うどん定食です。
550円です。驚異のコストパフォーマンスです。
ペイペイにすると440円です。あり得ない！！！
全部手作りです。
温かいおもてなしです。
この日は初めて「おし寿司」を食べました。いいお味です。
おでんのこんにゃくも美味しい！
いいお店です。

 

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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

いきなり寒くなってきましたねぇ。
明日から、12月ですかぁ。
もう毎年言ってますが、「早いですねぇ～」


こんなこというと、
何か変な感じがしますが、
誤解してほしくはないのですが、
不動産業者ですので、
当たり前ですが、一般の人よりはたくさんの取引を目にします。
そんな中で、
「ええ買いもんしましたなぁ～」
「ええもん、お安く買えましたなぁ～」
ということがあります。
結果論ではありますが、時々そういうことがあります。

同じようなパターンで、
【賢く不動産を購入できた！】というお話です。

全国の地方都市はどこもそうかもしれませんが、
こんなご時世ですから、
とにかく、不動産が余剰しています。
土地や、中古住宅をネットで検索すると、
ものすごい数が出てきます。

しかしながら、
立地、大きさ、金額、環境という条件に照らし合わせると、
「あっ、ええなぁ！」というものは、
ゼロだったり、
ひとつあっても、満足度65％だったりと。
満足度65％だったものを70％に気持ちを切り替えて買おうとしたら、
「他の人に売れてしまっていた」で、落胆したりと。

でも、たま～に、あるんですよね。
ドンピシャ！っていうやつが。

中古住宅を検討していた人が、
売り土地を買ってリノベーションして、【賢く買えた】パターンへと。


中古住宅で、築後25年以内ぐらいだと、
そこそこイイお値段がすると。20年以内だともっとしますよと。
買ってリフォームしていたら、もっと費用かかりますよと。
そして挫折していくよと。

そこで、これだけ不動産が余っていて、
土地は建物よりももっと多くの数があまっているので、
「古家はあるけれど、土地売りしていますよ、売り土地ですよ」というものを、
目を凝らして探してみます。
立地、大きさ、金額、環境と。
「建物は、ふっるいけれど、立地はめちゃくちゃええやん！」
というものがあるかもしれません。

ここでポイントが、土地の価額が、
適切な実勢価額にて、更地の価額として記載されていれば、
「買ってリノベーション」するならば、

「買い！」ですね。



なぜか？
例えば、そのエリアで、その立地で、
ふつーに考えて、1,000万円が更地の土地として妥当としましょう。

では、古家がついているので、
「現況渡し」という条件の売買のときに、
建物解体費が概ね150万円～200万円ほど、
1,000万円からマイナスされて、
800万円～850万円にて「売り土地」としてでていたとします。
建物はガッツリ利用しますから、
実質的には150万円～200万円ぶんお安く買えたというふうに、
考えることもできます。

そして、建物の固定資産税は、
古家だと、ほぼほぼ償却しきっているので、
ほとんど課税額も小さいものです。
新築と比べると格段に小さい税額です。
そこで、ゴリゴリにリフォームしても、
この建物の固定資産税額はアップしません。
お得ですよね。

そして、そして、
リノベーション費用をガッツリかけたのであれば、
その費用は、住宅ローン控除を適用できる場合もあります。
税務署の人は、基本的に「新築が住宅ローン控除ですよ」という脳ミソですので、
確定申告の時に、署員の人のなかには、「はぁ？！」という人もいます。ほんとに。

ということで、
【賢く不動産を買う】というお話でした。



写真は、
数日前に、父の誕生日だったので、
持病もあり外食できる環境でもありませんし、
春日町の「こいし」さんで持ち帰りをしたものです。
ちらしずしは、父へ、
にぎりずしは、母へ。
めちゃくちゃ、美味しかったそうです。
讃岐人の父ですので、
「ちらしずしとうどんが食べたい」ということにて、
「讃岐人のお祝い系ちょい古黄金セットリスト」というこにて、
私がちらしずしをもってかえって、
母が、うどんを作るという工程でした
が、しかし、このちらしずしでお腹いっぱいになり、
用意したうどんは食べられませんでした、というオチでした。

「また、食の写真かよぉ～」という感じではありますが、
しばらく最近は続きます（滝汗）。

 

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不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

ぎっくり腰ならぬ、
ぎっくり背中になって、
しばらく悶絶していました。
ゆえに、運動もできずに、
ぶくぶくぶくぶくと、
ぶくぶくぶくぶくと太っています。
やれやれ。


今日は勝手な妄想の話です。
何の役にも立ちませんが。

なんというか、ふと思ったのですね。
「極端にコンパクトな家」ってイイよなって。
とことん無駄を排除して、とことん孤立させて。
もちろん「無駄」と捉えるかどうかは個人の自由、
多種多様性の寛容さということで。

どういうわけか、
小さい頃から、「コックピットのような家・部屋」を妄想していました。
まったく理由がわかりません。
とにかく、小さく、機能的で、ほぼ動かなくていい、というやつです。
ただし、浅草キッドの水道橋博士が実際にされている、
「休日には全く動かなくて済むんだ、という部屋です」とまでやると、
ちょっとやりすぎなので、そこまではせずということで（汗）。

土地が、40～45坪ぐらい。
庭は無し。
軽自動車が4台駐車できる、並列が理想だが、
縦列２列も可として。
総二階の、屋根は片ながれ。

間取は、４ＤＫ。
ＤＫは、8～10帖程度。
各部屋は、4.5～6.0帖程度。
トイレは二つ。
各部屋は、当然ＴＶアンテナ、ＷＩＦＩ、ネット配線を完備と。

とにかく、小さく小さくして、メンテナンス費用も抑えられるようにと。

家族だけれど、それぞれに独立しているという想定。
共同住宅に似ていて、
シェアハウスのようでいて。

自分自身が住まなくなったら、
シェアハウスとしての運用もできますね。
それならば、風呂は小さめをひとつと、シャワーブースとひとつという設定で。
それと、小さい洗面台を二つにして。
となると、各部屋に換気扇と洗濯物を干す用の何かを設置と。

本当にコレ狙いで企画したら、おもしろいかも。
土地と建物で、2,000万円前後で（笑）。
という妄想でした。





写真は、超久しぶりにいった、
「東信」さんです。
定休日の水曜日に妻と出かけたのですが、
水曜日の東信さんは、
どうやら「ジャンボエビフライ」の日らしく、
駐車場が満車の状態から、
一台出ては、一台入庫して、
という繰り返しの、大繁盛です。

口に広がる味をイメージして、
「あっ、やっぱりあっちにしときゃよかった」とならないように、
頭をフル回転させて、
「わざと迷わせてるんじゃないのか？」と思わせるほどの、
豊富なランチメニュー一覧から、
写真のものを選択しました。
ブリの照焼があり、天ぷら盛合せもあって、刺身もあってと、
三種の神器のような設定で、
大変、満足のいく選択となりました。
最初の10分ぐらいは、
毎度、あら汁をちまちまと丁寧に食べるので、
カニを食べるときのような沈黙となりました。


 

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まぁ、こんなことを書いてしまうと、
ちょっと非難を受けてしまいそうですが、
コロナが怖いというよりも、
今は、「社会的パニック」なのでしょうね。
こうなんというか、実害よりも、
心理的パニック、でもそれに気づいてなくて、
認めたくもなくて、
とか、そこから連鎖して経済活動への影響と。
「赤信号、みんなで渡ればこわくない」の逆バージョンの現象なのかなぁ。



たまにあるのか、しょっちゅうあるものか、
あんまり記憶にはありませんが、
行政が、「占用使用料」を徴収する場合があります。
あんまり、一般の人は意識をするものではないものですが。

例えば、家を建てる土地の敷地に面する道路には、
排水管がなくて、
道路を渡った向こう側に水路があって、
その水路へ放流する場合には、
道路を排水管がまたぐようになります。

そしたら、
そのまたぐよね、というための占用使用料が徴収される場合があります。

ちなみに、
高松市道はとられません。
綾川町道もとられません。
香川県道はとられました。

その香川県道ですが、
外径が0.1ｍ未満のもので、長さ1ｍにつき1年で48円と。
道路が4ｍあったとしたら、
192円/年ですよと。

村上「これ、30年の一括払いってダメですよね？」
担当者Ｍ「ダメなんすわぁ、法律で決まっとんですわ」
村上「え？、毎年、コンビニで払ったらええの？」
担当者Ｍ「コンビニはダメなんですわぁ。あと郵便局もダメなんですわぁ。
銀行だけなんですわぁ」
村上「どんなんが来ます？」
担当者M「毎年、振込通知書がきますわぁ」

って、行政の管轄内でずっと管理して、
毎年、通知書を郵送しているだけで、
赤字だと思うのですが、

「法律が、変わらんのですわぁ」なんですよねぇ～。




今日は、朝一番から、久しぶりに中讃地区である、
綾川町へ、物件の現地調査、
役所調査、現地近隣のヒアリング、水利組合の調査、
などなどに行ってきました。
なんか、こう書くと、不動産屋さんぽいですね（笑）。

で、今日、綾川町へ行くので、
昨日の夜から、もう想定しておりました。
なので、朝ご飯も食べずに、上記の工程の仕事を、
ミスなく、ぬかりなく、颯爽と完了させました。

そして、そう、綾川町といえば、
あの店、飩餃さんである。
ドンギョーさんである。

頭の中の想定なのですが、
やっぱり、数年ぶりに、かなり久しぶりに行くから、
天津飯かなぁ、
いやいや、もう大人なのだから、
ここは、やっぱりランチでしょ、酢豚と天津のセットがいいなぁ、
いや、まてよ、最近、焼き飯食べてないから、焼き飯にしようかな、とか、
いやいや、焼き飯だと炭水化物だけだから、
ここは、焼きそばにして、野菜も入れておこようと、
いやいや、野菜を入れるなら、
ここは、やはり、中華丼でしょ、と。

そう、駐車場に着く頃には、中華丼の中（ちゅう）に心に決定していました。

そして、いつもの、カウンターに手をかけて、
スツールに腰かけて、
女性スタッフさんと目があって、
「何にしますか？」の合図があった瞬間に、

「テンハンチュウトギョウザ」と。

つまり、「天津飯の中と、焼き餃子」です。
思い出とは、恐ろしいものですね。
昔、ずっと、天津飯の中と、餃子を頼んでいて、
そればっかり注文していて、
反射的に、口から「テンハンチュウトギョウザ」と発してしまいました。
本能的に食べたかったのでしょうね。
もちろん、47歳が食べるものではないことぐらいは充分にわかってますよ、ええ。

天津飯の「餡」は、安定の味ですね。
餃子は、昔から変わってないのですが、
あの、餃子の具がなんであんなにピリ辛なのか、
強烈な匂いですよね。

今度こそ、中華丼にしよっと。
あと、このチケットですが、こんなのを渡されてしまうと、
ドンギョーの無限ループとなってしまいますよね。
その昔、今から20年以上の前の二十歳の頃に、
いっつも全然、金を持っていなかった友達のＹ君が、
友達から、「腹減ったから、Ｙもちょっとは金を出せよ～」と、
言われて財布から出したのが、このドンギョーのチケットでして、
たしか札束みたいになって輪ゴムでとめていたやつをごっそりと渡してくれたのですが、
それは、まったく東京という街では使えませんから（笑）。という思い出でした。


 

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