不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

一年の中で、
たくさんの嬉しいことがあるなかで、
毎年、この仕事納めの時期が、
とても幸せを感じるものです。

決して、仕事をしなくていいという意味ではなくて、
今年もなんとか無事に、
仕事が出来て、
家族が元気でいてくれて、
「今あること」に感謝できる環境にあるからです。
ほっ、とするという喜びですよね。

毎年のことですが、
仕事においても、
家庭においても、
たくさんの人から、学ばさせていただき、
「気づき」をいただき、
これからも、ずっと、精進していかなければならない、
と強く感じます。

年の瀬に、同業者さんの先輩から、
言葉をいただきました。

「無事是名馬」

やはり、
自分ができる、
自分らしく無理せずに、
ぼちぼち進んでいこうと思いました。


今年一年も、
自分を信用してくれて、
仕事のご依頼をくださった皆様に、
本当に心から感謝申し上げます。
ありがとうございます。


本日、夕方？夜？からのご契約をさせていただき、
今年は仕事納めとさせていただきます。

令和二年は、1月７日（火）より、
通常営業をさせていただきます。


本当に、この一年、皆様、
ありがとうございました。
また来年も宜しくお願い申し上げます。





写真は、次男がサンタさんからプレゼントとしてもらった、
「レゴマインクラフト　最後の戦い」というものです。
クリスマスの夜に、
晩酌で酔った状態で、作成するには、
なかなか楽しいものでした（笑）。

がしかし、パーツがひとつだけ、
無かったのですね。
すると、レゴさんは、
無料でそのパーツを、
そのたったひとつの、小さいパーツを、
送付してくれるのです。

すごいぞ！！！レゴさん！！！







 

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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。


もうかれこれ、
ず～と、ず～と、ず～と、
急いでいて。

やっと、建物を解体するぞ！というところまできて。

解体業者さんが、
「この木製の電柱ですが、ちょっとうちでは」と。

調べてみると、こういうことですが。
数年前のネットニュースから抜粋させていただきます。

「香川県高松市に本拠を置く有線放送の「一般社団法人高松市有線放送電話協会」は、
6月1日付で高松地方裁判所より破産手続の開始決定を受け倒産したことが明らかになりました。

1958年に「社団法人高松市西部有線放送電話協会」として設立、翌年に現名称へ変更すると、
高松市内にて有線放送および有線電話事業を手掛けていたものの、
通信手段の多様化などから契約数が減少したため、今年の3月31日をもって業務を終了していました。

一方、同社が敷設した電柱や有線ケーブルがそのままの状態となっており、
高松市は台風や地震による倒壊のおそれがあるとして同協会に対し撤去を要請したものの、
撤去費用が捻出できないこともあり法的整理の申請に至ったようです。

負債総額は約2億7000万円の見通しです」


なんとな！
1万本弱ぐらいあるらしい。
そもそも、正確な本数も不明らしい。
なんとな！

ＮＴＴさんは、この木柱につないでいた自分のところの線は、
すぐに切断するも、「いやぁ～、いやぁ～、これはちょっとうちでは」と。

高松市役所の財産課が動いてくれていますが、
「いやぁ～、ちょっとどうかなぁ～」と。

解体業者さんは、
「いやぁ～、いやぁ～、これはうちでは触れないんで、
そのままで」と。
「村上さんが切ってください」と。


みーんなが、「いやぁ～、いやぁ～、いやぁ～」って。
先に進みませんなぁ（脂汗）。

まぁ、いろいろあります。

こんな電柱（木柱）が埋まっている、
未来の売主さん。
早めにアレがソレして、
対処しておきましょう。
どうやって？（脂汗）。



 

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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

あと２週間かぁ。
土日も、平日も車が多いですね。
みなさん、気を引き締めながらも、
ゆずりあいで、安全運転しましょうね。


早めに手放すべき戸建てとは。

何度も書いていますが、
これから、とりわけ地方都市では、
不動産が余っていくと想定されています。
そんな時代がやってきますから、ということで。


①違法建築物
まず住宅ローンの承認が出ませんよね。
そもそも、「違法・違反」と聞いて、
一般のエンドユーザーの方は、ちょっと「引き」ますよね。

今の新築住宅ですと、
建築確認からの、検査済証まで取得することが当たりまえです。

しかしながら、1998年においては、
検査済証の取得が全体の4割程度と、
それでも、まだ低い数値ですよね。

ですので、もっと前に建築された住宅ですと、
検査済証まで取得しているほうが稀です。

やはり、違法建築物はなかなか難しいですよね。


②旧耐震基準の戸建て
こちらの基準は、今でも普通に取引されていますが、
不動産が余ってくると、ちょっと心配ですよね。
「需要があるのか？」と。

1981年6月1日以降において、
建築確認を受けている建物は新耐震基準ですよね。

国交省の目論見ですが、
一般のエンドユーザーの意識からすると、
「耐震大丈夫？耐震工事やろうよ！」と、
わりと「できちゃう」と思われている方々が多いと、
見受けられますが、
そんなに簡単なものでもなく、
費用も、時間もかかるし、
そもそも、「できる」けど、
現実的ではないのですね。

旧耐震、簡単に言うと、
かなり「古い」家は、淘汰されていってしまうと考えます。
って言いながら、私は築後40年の中古住宅を購入して、
フルリノベーションしましたが、
何か？

ただ、超絶大変なのですよ。



③災害リスクがある戸建て
近年の全国的な、天災による被害を見ていると、
やはり災害リスクがあるとなると、
買い控えますよね。

イエローゾーンと言われる土砂災害警戒区域はまだしも、
やはりレッドゾーンと言われる土砂災害特別警戒区域なんかは、
建築制限がありますので、なかなか売却しずらいと考えます。

それと、浸水想定区域だと、
それなりの浸水を想定した基礎を高くしている建物じゃないと、
なかなか難しいでしょうね。





写真は、牟礼町大町にある、
カナディアンさんのオムライスです。

オムライスランチセットをいただきました。

ご飯をケチャップで炒めているのではなくて、
カレー粉で炒めていました。
カレー風味と、大人の辛さでした。
そこそこスパイシーです。
その辛さを、オムで癒しながら食べ進めるという。
思い出しても、口の奥から唾液が出てきます。

あと、最後にホットコーヒーが出てきましたが、
これが、また美味かったです。
とても、イイ香りでした。
「ＴＨＥ　９０年代前半の喫茶店」という感じ。
https://tabelog.com/kagawa/A3701/A370101/37002501/

たまたま、同業の女性社長さんとお会いしましたが、
その方曰く、
「やっぱり、不動産屋さんは、
おいしいとこ、知ってるね」と。

村上に言わせたら、
「あと、うどん屋と、緊急トイレスポット（ブース数の把握も含む）も、
詳しいですよ」と。


 

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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

不動産競売において、
落札された、土地一筆、建物ひとつを
一般個人が買うので、
不動産調査をしました。

落札した方が、売主さんです。
この不動産は分譲地内にあるのですが、
分譲地内の道路は、
道路接道されてある土地の所有者達との共有になっています。

この落札した時に、
この道路共有持分は落札されませんでした。

何故か？

当然ながらですが、
この道路の共有持分には、抵当権が設定されていなかったのです。

「おいおい、執行官よ。気ぃ利かせて、その持分も移転しろよ！」

とガッツリ言ってやりたいですが、
それと執行官もわかっているのですが、
執行官は、ただ単に、粛々と競売手続きをこなすだけですから。

競売実務と、不動産取引実務は、違いますからね。

それで、困ったことに、
そもそも競売になった時も、
所有者が他界して、
相続放棄されて、法定相続人が無しの状態なので、
行政が代位登記して、
差押え登記からの、競売実行となっています。

困ったぞ。

どっかに法定相続人がいるわけでしょうから、
他界した元所有者の戸籍をたどって住民票をたどってと、
したいところですが、
「地上げ要素」がありますので、
戸籍も取れないし。
法定相続人に辿り着ける可能性も低いし、
仮に辿りつけても、相続登記からの、贈与による移転について、
「オッケー！いいよ！（ローラ風）」となる可能性も低いし。
そもそも子が相続放棄して、陳述書にも「放棄」をにおわすコメントがあるし。

困った。

では、共有持分者の1/00でもいいから、
移転してもらうのも、ちょっと難しいと想定します。

困った。

では、やはり「通行承諾」をとるために、
ハンコをもらうということか。

７件あって、
７件もあるのか！！！！！（驚）、

3件居留守、
2件不在、
1件居住中かどうか判別・・・・、
1件承諾。

さてと（脂汗）。






写真は、上記とはかけ離れた、
平和な写真です。
次男の生活発表会のものです。

劇中の「ロバ」の役らしい。
動きに「ロバ」感はありませんが、
なんとか動きをやっていました。

すぐに大きくなってしまうのでしょうね。


 

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とある物件が取引を目前にしています。
いったい、私は現場へ何往復したことでしょう。
たまたま現場近くに公衆用トイレがあったのですが、
もし無かったら、いったい、私はどれだけ大変なことになっていたでしょう。
大掛かりな残置物の撤去工事をしました。
ひとりで、二日かけて、
数時間、掃除をしてみました。
もう、腰が砕けそうです（脂汗）。
二秒で熟睡できそうです。



例えばですが、
中古住宅を購入するとして、
とりあえず、いろんな適用要件を全て満たしているとしましょう。

名義人の夫が単身赴任をしており、
どうしても会社の都合により、
赴任地の住所で住民票に登録しておく必要がある、としましょう。
妻と子は、実際に中古住宅に住み、住民票を中古住宅の住所で登録します。




住宅ローン控除は、税務署の判断では、
「大丈夫、大丈夫、問題ないよ～」です。
家族、つまり配偶者や子が住所を中古住宅に登録しておれば問題なしです。
とくに証明する必要もなし、です。


登録免許税は、住宅家屋証明の「申立書」を提出すれば、
軽減を受けられます。
つまり、単身赴任から戻ってきたら、家族と一緒に住むよ、というもの。




不動産取得税は、県税事務所が管轄ですが、
「物件住所の住民票の提出が適用要件」です、と。
鉄壁の守りです。
ちなみに、夫1/2と妻1/2の共有ならば、
妻の1/2分だけ軽減が受けられます。
余計、ややこしいわ！（苦笑）。
「自分で稼いで家族住まわせて、なんでやねん！」ですよね（苦笑）。



こうやって、取りまとめて考察してみると、
「ふ～ん」ですよね。





写真は、私が家で作った焼き飯です。
休みを水曜日にしているのですが、
どういうわけか、
この水曜日の夕食に照準をあわせたように、
ご飯を余らせて、水曜日の夕方に焼き飯を作っています。

かなり上手に、手際よく出来るようになりました。
とりあえず第一ステージをクリアしたような感じです。

これを学校から帰った長男が、
美味い、美味いと言って、ガッツいて食べてくれるのが、
とても嬉しいです。
なぜか、次男は焼き飯を全く食べない。
人間は不思議な生き物です。


 

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おかげ様です。
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毎年のことですが、
12月に入ってからの、
大晦日までの加速度って、
半端ない速さですよね。


【任意売却における後順位抵当権者のハンコ代】

後順位抵当権者に対して、
抵当権抹消をお願いする費用として、
俗にいう「ハンコ代」があります。
ただ、相場というのがあったり、なかったり、という感じです。

債権者によって金額は違います。
ちょっとアレがソレすると、中には、
非常に高額な費用を要求してこられる債権者もいるかもしれません。

ハンコ代は、先順位抵当権者への返済分から融通してもらい、
支払うものです。

ですので、ハンコ代の要求があまりに高額になってしまうと、
先順位抵当権者の了解が得られないで、
そもそもの取引が成立しなくなる可能性があります。

住宅金融支援機構のハンコ代

第二順位　30万円
第三順位　20万円
第四順位以下　10万円





写真は、さぬき子供の国の施設の中にある、
ヒノキボールのプールのものです。
最初、次男が埋めてくれ！というので、埋めてあげて、
次に、長男が埋めてくれ！というので、
父と次男で長男を埋めてやりました。
なんとも、楽しそうです。

ヒノキの木っていいですね。
このプールの枠の一番上の丸太は、
みんなが腰かけたり、
またいだりして、
擦れるので、
ものすごいピカピカしています。
ヒノキってすごいなぁ～と思いました。




 

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