不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

まぁ、今更ですが、
最近、これを鬼リピートしています。
草抜きする時に流すと、ほんの少しだけストレスが緩和します。

みんな大好き（たぶん）、
Lynyrd Skynyrd　！！！
「Free Bird」
1973年にデビュー・アルバム『レーナード・スキナード』で発表した楽曲。
https://www.youtube.com/watch?v=CqnU_sJ8V-E

1971年に死去したデュアン・オールマンに捧げられた曲とのこと。
テーマ部分がキャッチーかつ切ないスライドギターでいいですよね。
後半の盛り上がりも良い。
キンキンするギターが良い。
あの、後半のバッキングの「ザー！ザン！」をライブでやると気持ちがいいんでしょうなぁ～。




サザン・ロックの話から、
話は、急ハンドルで変わりまして（苦笑）、
今日は、土砂災害特別警戒区域とは、何かね？という話です。

不動産を買う話で、
土砂災害、って聞いただけで、
「あ、やめておきます」っていう人もいれば、
「まぁ、そりゃ、そういう所もあるやろ」っていう人もいます。
人、それぞれです、ほんとに。

ただ、ここ数年の雨量が多くて崖が崩れた！とかっていう映像をマスコミが報道するのを見て、
また県や市が「防災マップ、防災マップぅぅぅ！！！」って連呼するから、
今まで、「土砂災害」について、たいして意識していなかった人も、
意識しはじめたのではないでしょうか。

この土砂災害については、法律（土砂災害防止法）が存在するから、
ここは、レッドゾーン（特別警戒区域）ですよ！、とか、
ここは、イエローゾーン（警戒区域）ですよ！、とか、
と指定されています。

平成12年にこの法律が作られました。まだ歴史が浅い法律です。
そして、平成13年に施行されて、
「どこが危ないかな？」と県が調査していきました。
下記の掲載の物件についての指定は、平成24年に告示されていますね。
まだ歴史が浅いものです。
じゃぁ、告示までの間は何だったんだ？という気もしますが（苦笑）。

土砂災害が起こる場所は、
地名に、滝とか水とか、そんな字がついている、って言われたりしますが、
下記の掲載の物件については、
「亀水町」とだけあり、その他の地名は付いていません。
あえて言うならば、地域の呼称としての塩屋（家）でしょうか。
すぐ近くに塩屋バス停もありますし。
だから、その昔は、塩を作っていた集落なのかもしれませんね。
興味深い文献があったので、貼っておきますね。
https://www.city.takamatsu.kagawa.jp/kurashi/kosodate/bunka/bunkazai/furusato/kako.files/16481_L173_hurusato.H25.2.24.pdf



ということで、
「実際、どうなんだ？」ということは、
誰にもわかりません（苦笑）。
「大丈夫！、大丈夫！」と無責任なことはもちろん言えませんし、
「やばいよ、やばいよ」といたずらに誇大表現することも適切ではないと考えます。
ちなみにですが、
下記の掲載の物件については、
昭和後半の大掛かりなリフォームをする際には、鉄筋を使用しております。


では、では、いろいろ、もろもろを取決めしている、
香川県土木事務所に聞いてみよう！ということで、
聞いてみました。

【技術部　Ｔさん談】
災害があった場合の土砂の量は？というよりは、「力」のこと。
平成23年に調査が行われている。 当時の資料は残っている。
どうやって、エリアを抽出しているのか？ということですが、
まず地図上から人が住んでいるところでそれっぽいところを抽出します。
法定されている基準の「高さ、勾配」で判断していきます。
つまり、5ｍと30度以上ですと。
さらに、高さと勾配を現地で見る。
土質は見ない。
割と多くの人が誤解していることですが、
「赤線で囲った部分が崩れる」のではなくて、
「赤線で囲った部分の面積に対して力がかかる」のです。
つまりその赤線で囲った部分近くの斜面が崩れたら、ということを想定している。
この「力」は、高さと勾配を入力してやると自動計算されるものであり、全国共通とのこと。
ゆえにエリアによって、右下表記の「力」の数値は異なって表記されている。
難しそうな物理がらみっぽいサイトがあったので貼っておきます（汗）。
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000179/179379/kyuukeisya.pdf

あくまで想定の話ではありますが、
下記の掲載の物件について見てみますと、
建物の北側の端の、ごく一部が赤色の線で囲まれた範囲に入ることがわかると思います。
規模としては割と小さいものと想定されるのではないでしょうか。



【管理課　Ｏさん談】
「県として」というよりは、
「高松市が窓口」となって補助事業をしている。
高松市の「急傾斜地崩壊対策事業」であると。
http://www.city.takamatsu.kagawa.jp/kurashi/shinotorikumi/machidukuri/kowan/kako/kasen/kyusha.html

9割の負担とは、そこそこ支出してくれるのですねと。
しかしながら、2戸以上ですので、対象とはならないということですね。
表現の仕方はいろいろあるとは思いますが、
指定エリアの面積が小さいわけだから、
そりゃぁ、対象となるのは1戸しかないよね、と捉えることもできるのかなと。



こういったことも考慮しながら、
とても低い価格設定としています。
価格が低いから、よっしゃ！擁壁工事やろう！という人がいるかもしれないし、
いやいや価格が低いことを目的としているから、
そこまでの工事をして費用はかけたくない！という人の考えもあるでしょうし。

実話ですが、
ちゃんと損害保険をかけていて、実際に土砂災害があって、
人命なんかは全然大丈夫だったし、けが人もいないし、
ただ土砂が家に当たって、
土砂と家屋の撤去は全て行政が負担してくれて、
もちろん、「あ～、土砂災害あったから行政が擁壁工事やりますね～」ってなって、
きちんと擁壁工事が施工されて（行政はなんでも勃発してから動く組織）、
あら、もう大丈夫じゃん！ってなって、
きっちり損害保険金はバッチリ入金されるし、
擁壁工事がされているわけだから、
土地も自分が買ったときの低い価格よりも高く売れた！という話がありました。
ほんとの実話です。もちろん滅多にない話ですけど（苦笑）。

最終的には、買われる方の物の味方、考え方によりけりだと考えます。はい。

日本に来たことが全く無い、
日本好き、日本人好き、日本文化好きの、
外国の方に、
「この家、代々忍者が住んでいた、忍者屋敷なんだよ」って言ったら、
すぐに買われるかもしれませんね。
そんなことありませんよね（汗）。

冗談が過ぎました。
すみません。
こんな、しょーもないことを言うから、
「不動産屋は、信用できない馬鹿！」って言われるのかもしれません。
すみません。




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