不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

無謀にも、この暑さのなか、走りを復活させて筋肉痛です。弱すぎです。やっぱり運動はしないといけませんね。


質問されて、いつも答えておきながら「そうだったっけ？」ってなっちゃうアレです  笑。毎月、契約に使うアレでもないので、ちょいちょい話でもしておかないと忘れてしまいます。
自戒もこめての忘備録です。
地主さんや、店舗開発の企業さん向けの話です。
箇条書きにします。簡単に。


民法で、土地の賃貸借契約の期間は、上限が20年までです。合意で25年としても無効です。強行規定です。駐車場や、資材置き場など。

ここからガツっと意味が変わります。
「建物所有を目的とする土地の賃貸借」の土地を借地と呼びます。
借地借家法の対象となります。将棋の歩が、と金になる、みたいな感じですかね。
借主保護が強まります。

普通借地権は、30年以上の設定です。更新は、20年以上です。この更新も強行規定なので、更新しない合意があっても無効です。それと、貸主の更新拒絶には正当事由が必要です。まぁ、ほぼ無理だし、お金を請求されちゃうよと、思っておいたほうがよい。

一般定期借地権は、50年以上で、原則は更地返還です。分譲住宅や、分譲マンションの土地がこの契約にして、ちょっとだけ割安で販売というのをやっています。住宅ローンの融資を拒む銀行さんもいます。

事業用定期借地権10年以上30年未満は、特約なくても更地返還です。
事業用定期借地権30年以上50年未満は、特約で更地返還です。

使ってるのを聞いたことがないけど、建物譲渡特約付き定期借地権は、30年以上、期間満了時に、地主に建物を買い取ってもらうというやつです。

ここまで書いても、なんのこっちゃ！ですよね。一般の人には、まず馴染みがない話です。
借地権の登記は別にしなくてもいいと思いますが、この設定契約自体が長期に及びますので、推定される法定相続人さん達は、不動産屋が、自分の親などに、この設定契約の話をしていたなら一緒に聞いておくべきだと思います。しっかりと理解を深めておくべきだと思います。
なぜなら、まあまあの年数が経過して、相続が発生して、そんなん知らんがな！ってなっても、相続は包括承継ですし、土地を使いたくても、土地上に建物があれば対抗要件となるので、建物壊せ！って文句も言えません。
この設定契約の理解を深めることが大事だと思います。


写真は、自治会のお弁当と、日本酒です。
このあいだの酔っ払いの原因は、これです。
さりげなく日本酒が置かれていますが、銘柄は、さりげなくでは済まされません。
民法上で自治会は、「権利能力なき社団」と呼ばれます。権利能力なき社団のもちものは、自治会の人達の、全てが共有です。 ゆえに、私も飲むことができ、またじいちゃん達がニコニコしながら、「呑みまい、呑みまい」と勧めてくると、そりゃぁ、呑まないとちょっとアレですよね 笑。


不動産のあなた様のお悩み解決に向けてのご相談は、まずは村上までメールしてみてくださいね。

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