不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

ＮＨＫのニュースの中で、
今年の忘年会は、「7割の人がやらない」と回答しているそうです。
なんか、もう世の中が変わってしまいました。
「飲み会、飲みニケーション」が嫌いな、今の若い方達からすると、
「っしゃぁ！！！」って感じかもしれません。
ただ、そうではない人達も、「まぁ、別にええか」となっているのでしょう。
大きな企業や団体がやったらやったで、感染者が出たら、
「ほれ、見たことか！！！」ってバッシングされてしまうから出来ないでしょうし、
飲食店は、そういった大きな企業や団体が宴会をしてくれるから、
大きな収入源だったろうし。なんだかなぁ～。
テイクアウト主流の時代も通り過ぎて、
もしからしたら、毎日「今サービスなんすよ、○○セットで1,500円っす。
高松市内ならだいたい15分以内に配達できるっす。」という、
配達料無料の飲食物販売の営業の電話が鳴りまくるのだろうか。まさか。





今日も、不動産総合情報誌リアルパートナーの記事を抜粋させていただきました。

6． 売買契約解除に伴う違約金の減額
（東京地裁平成31年1月11日判決）
【事 案】 投資用マンションの売買契約につき、売主業
者Xが、買主Yの債務不履行を理由に契約を解除し
て、約定どおり代金20％相当の違約金436万円を請
求しました。これに対して、買主Yは、契約締結過程
に問題があったとして、消費者契約法4条2項・4条
3項1号に基づき契約を取り消す、違約金請求は信義
則に反する、といった反論をしました。

【判 決】 Yは投資用のマンションをすでに3件所有
し、さらに投資用として本件物件を購入しようとした
ことから、「事業者」であり「消費者」ではなく、本
件売買契約は消費者契約に当たらないとしました。一
方、Xの違約金請求については、午前7時前にYの社
員寮を訪れて20分弱で売買契約書作成と重要事項説
明を行ったこと、手付解除の取り決めが曖昧だったこ
と、解除から2カ月後にはXは本件物件を第三者に売
却しており実損が軽微であったことなどを踏まえる
と、信義則上、違約金は代金10％相当の218万円の
みが認められるとしました。

【留意点】 投資用マンションの買主が事業者か消費者か
は難しい問題であり、個別に判断されるもの
と思われますが、少なくとも本件のYのようにすで
に複数の投資用物件を所有している場合には、通常は
事業者とみなされるものと思われます。
違約金の約定については、原則としてその額が増減
されることは想定されておらず、旧民法では、裁判所
が違約金の額を増減することはできないと規定してい
ました。しかし、本判決のように、実際には裁判所は
信義則などを理由に違約金の額を増減することがあり
ます。令和2年4月施行の改正民法（420条1項）
は、旧民法の上記規定を削除し、裁判所が違約金の額
を増減することを容認するに至っています。




なんか、難しく考えると、論点が盛りだくさんですが（滝汗）。
ここは、やはり、
「事業者」なのか、「一般人」なのか？？？といった点です。

この複数、という表現もグレーですよね。
それと、収益物件を複数所有されている方で、
とりわけ借家（一つの建物である居宅）だけを所有されている人は、
ご自身のことを「事業者」である認識が、かなり希薄であると感じます。

ちょっと類似の話で恐縮ですが、
宅地建物取引業の、業とは「いったいどこから？」なのか？と。

不動産を売ったり買ったりすることを、
「業」としてやるには、
宅地建物取引業の免許を取得する必要があります。

宅地建物取引業法管轄の国土交通省のおひざ元の、
四国地方整備局に、
どのタイミングで聞いても、いろんなパターン、こんなんでっせ！って、
いろいろと聞いても、


か・な・ら・ず、

「二以上です」

と即答です。

まぁ、いろんなパターンで聞きまくっていると、
苦笑いしながら、
「二以上です（はよ電話切ってくれ）」という感じではありますが（汗）。



ちょっと話は、それましたが、
では、「事業的規模とは？」ということですよね。
ここから税務上の話とリンクしていきますよね。


①集合住宅等の場合の判断基準
貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上

②独立家屋の貸付けの場合の判断基準
収益物件がおおむね5棟以上であること

③その他
駐車場の場合は5台で1室

①②③を足したり、掛け算したりして、おおよそ判断していきます。
でも、過去に事業的規模を所有していて、
今は所有していないけれども、
事業者の知識と経験があって、一般人で～すと主張するのもどうかと思いますが。
ただ、そういった人なら、ミスをしないのでしょう。たぶん。




写真は、しょーこりもなくアップしてしまいました。
お題は「万年、下手の横好きおじさん」です。
とにかく、へたくそです。
それでも、聞いてみようという方は、
何かしらのＳＮＳで視聴できると思います。たぶん。
なんでソロ部分やねん！とか（笑）、
なんで伴奏もないねん！（笑）、とかのツッコミは無しでお願いします（笑）。
ただ、ショックなのが、
フィルジョーンズベースという、
結構ＢＡＳＳ界では、マニアが好む、
なかなか良いベースアンプがあるんだけど、
小さい摘み、銀色の細くて短い上下にプチッとするやつ、
これの電源スイッチは大丈夫だけど、
コンプレッサのオンオフスイッチと、
アクティブパッシブ切替のスイッチが、バカになっていて、
音が鳴らなくなって壊れていた、突然に。
たぶん、スイッチ部分を交換したら治ると思うけど、
かなり、ショック（涙）。
たぶん、修理費って3,000円ぐらいかな？
10年前ぐらいに買ったから、おそらくもう今は無いと思う。
当時で、100ｗで10万円ちょっともしたなぁ。
ショック。
なので、この動画は、
ボロボロのちっちゃいギターアンプにつなげて、
iPhoneがその音を生でひろって撮影したものです（笑）。
ちょっとだけ、ほんとにちょっとだけではありますが、
BASS本体のプリアンプの高音が感じられます（マニア過ぎ）。



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