不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社

2020年01月10日 民法改正、危険負担について。　No.1,154

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

世間は狭いねぇ～ということが今日はふたつも。
①物件の隣の家が、友達の家だったと、今更気づく（汗）。
②数年ぶりに電話をくださった方が、
数年前にスタジオで一緒に演奏したベーシストで。
とてもクールなＪＡＺＺ　ＦＵＮＫを奏でます。
住宅ローンの担当者さんの上司とのこと。
以前は、不動産もされていた方でして、
不動産屋とベーシストというだけで、稀有な存在なのですよ。
嬉しい入電でした。

難しそうな話なので、めちゃくちゃ簡単に言うと、
中古住宅を買う売買契約をして、
引渡し前に、落雷による火災で建物が無くなってしまったよ。
だけれども、買主は、高額の支払いをしなければならいよ、と。

今の民法の規定では、このようにあるからです。

第534条

「特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、
その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、
又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。」

債権者さんは、買主さんのことです。
これが、いわゆる「債権者主義」なのです。
買主さんは、代金支払い義務から逃れられない、ということです。

「うそ！、それじゃぁ、あまりに買主さんに酷だ！！！」
ということなので、
不動産の通常の売買契約書の条文には、このように書かれています。
つまり、民法の規定を変える特約ということになります。

（引渡し前の滅失・毀損）
第16条　本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責にも帰すことのできない事由によって本物件が滅失したときは、買主は、この契約を解除することができる。
　　２　本物件の引渡し前に、前項の事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする。この場合、売主の誠実な修復行為によって引渡しが標記の期日（Ｃ）を超えても、買主は、売主に対し、その引渡し延期について異議を述べることはできない。
　　３　売主は、前項の修復が著しく困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除することができる。
　　４　第１項又は前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

もう、こんなに文章あると、読む気も失せますよね（苦笑）。
すみません。

なので、むちゃくちゃ簡単に言うと、
つまり、落雷による火災で、建物無くなったら、
買主さんは、お金を払わなくてもいいよ、ということです。

それが、この民法の改正によって、
危険負担も変更されます。
民法534条の債権者主義が削除されて、
民法536条の債務者主義が原則となります。
つまり、買主さんはお金を払わなくてもいいよ、と。

ですので、気になるのが、
今までの、通常の不動産の売買契約書に記載さていた、
「危険負担」の条文が消されるのか？と。
つまり、民法で規定されているわけだから、
それぐらい知っとけよという意味合いで。

書いていなかったら、
売主さんからすると、「お金払わんの、なんでじゃ！！！」となるのか？！
買主さんからすると、「お金払わないといけないの？？？、なんでじゃ！！！」となるのか？！

という小さな心配でした（汗）。

写真は、山田家さんの、
しっぽく定食　880円です。
山田家さんでは、ほぼほぼ、「ぶっかけ」系を注文するので、
しっぽくの発注は、かなりの変化球となりました。

なるほど、というか、
山田家さんだから、というのか、
とても「お上品」なお味でございました。
大根も人参も簡単に箸で、ポツリと割れていきました。
出汁も、麺も、器も、激熱なので、要注意でしたが。

二枚目は、上述のクールＪＡＺＺマンと、
一緒にスタジオに入った当時の村上です。
今より少し細かったみたい（汗）。

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