2019年08月23日
権利証と評価証明と売主の記憶と。 No.1,116
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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。
みなさん、夏休みは、ゆっくりと出来ましたか?
夏休みも、冬休みも、
休みが始まると、必ず風邪をひいて寝込んでしまう村上ですが、
今年の夏は大丈夫でした。
ホッとしました。
子供達とゆっくり出来たことがよかったですね。
さて、本日は、売買契約をしました。
売主さんが、少し早めに来られました。
不動産を取得した時の、当時の資料は、
出来るだけもってきてくださいね、と伝えていました。
権利証をもってきてくれました。
一番の理想は、不動産の査定や、売却の依頼があった時に、
すべての資料と、
権利証(登記識別情報通知書)を完璧に確認することです。
ですが、「明らかに大丈夫やん!」っていうこともあります。
登記事項証明書を確認しているので、「明らかに大丈夫やん!」って、
思いこんでしまいます。
「大抵は本当に大丈夫」なんですよ、本当に!(汗)。
ただ、本日は、その「明らかに大丈夫やん!」が、
「大丈夫じゃなかった」という話です(滝汗)。
売主さんが早めに来られたので、
権利証を確認しました。
すると、今までの調査で見たことがない、
用悪水路の地目が、一筆だけ権利証に記載されているではないか!!!(超滝汗)。
売買契約の直前ですから、
まじか!!!ってなった瞬間です。
つまり、調査して、重要事項説明書の雛形を作成をして、
製本をして、そこまでして、全然気づかなかったのですね。
その、一筆の用悪水路を。
これは、取引対象の不動産であるべきにもかかわらず。
気づかなかった原因のひとつに、
遠いところにある「飛び地」だったのですね。
その「飛び地」が、今回の取引対象不動産と関係するとは考えられなかった、と。
ここで、そもそも開発行為をした時に、
行政か、水利組合が、その用悪水路の所有を移管すべきなのに!という議論は、
ちょっと置いといて。
今後、どうやって、この誤りをしないようにするかということが大切です。
それは、「評価証明」あるいは、「公課証明」において、
「指定」するのではなくて、
「全て」を取得するようにすると、
防げることが出来ると考えます。
この評価証明や公課証明は、
法務局の登記と連動していますから。
権利証の確認も、もちろん大切であり、有意義ですが、
何十年も前の事案になりますと、
そもそも権利証を紛失していたり、
「全ての権利証を見せてください」という、こちらの要求に対しても、
売主さん本人が「全ての権利証」という認識だったとしてもですよ、
その認識が誤りだったりもしますよね。
ですので、評価証明や公課証明の「全て」を取得することが、
「取引対象不動産の特定」に有効であると考えます。
まっ、当たり前のことですが、
不動産の取引は、
ひとつ、ひとつが、全く異なることであると、
そういう意識を、毎回、毎回もっておかないと、
きちんとした取引が成立しません。
当たり前のことですが、
それが大切です。
これから、不動産査定や、
不動産の売却や、
不動産の相続について、
お考えの方々は、ひとつ参考になさってくださいね。
写真は、「夏休みの思い出」です。
これは、夏休みに入ってから、
ほぼ三日に一回のペースぐらいで、
雑誌の、この写真を見せられて、
「これが、食べたいし、食べるからな」と、
鬼のような執拗さで、
長男と次男から、念をおされたものです。
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