不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

気の利いたネタが無いもんですから、
今日もまた引用記事です。すみません。
でもとてもタメになる話です。未来の土地の売主さんにとって。


ヒヤリハット！不動産仲介トラブル事例 失敗事例に学ぶ「調査の深掘り」と「対策」
公益財団法人不動産流通推進センター 事業推進室 渡邉 宏

《トラブル事例5》 コンクリートガラで杭打ち工事が中断
一般社団法人 香川宅建 令和６年２月１日（木）登録従業者研修会 

平成30年3月29日 東京地裁 
【事案内容】 売主は、平成19年3月に購入した本件土地について、旧建物の取壊しを行った後、 媒介業者を介して買主に売却し平成20年7月に引き渡した。 平成24年10月頃、買主が自宅建築に着手した ところ、地中に建物建築の障害となる 旧建物の土間スラブやコンクリートガラ等の地中埋設物 があったことから、 売主及び媒介業者に対して、買主が支出した地中障害物の除去及び地盤改良工事費用、 変更工事検討費用、工期延長に伴う家賃、弁護士費用等、計2480万円余を請求した。
売主は瑕疵担保責任期間が経過している、 また、媒介業者は地中障害物についてまでの調査義務はないと主張した。


【当事者・ 契約状況】 
売主：不動産業
買主：個人（目的：自宅建物建築）
売買物件：土地 売買金額：7億円
契約特約：①売主の瑕疵担保責任期間は2年以内とする。
②建物建築の際に地盤改良工事等が必要となっても、 この費用等は買主の負担とする。
その他：売主作成の物件状況説明書において、 敷地内残置物・旧建物廃材等に丸は付されていない。


【判決の概要】 建物建築の障害となる地中埋設物について売主業者は把握し得たとして、 買主の賠償請求を認め、 媒介業者については、売主の物件状況説明書に加えて調査すべき義務までは ないとした。


【裁判所の判示内容】
・買主の売主に対する計2480万円余の請求を認め、媒介業者に対する請求を棄却。

・売主に対する請求：旧建物の解体を解体業者に依頼し、 本件土地に建物解体に伴う解体ガラ等が存していることを「把握し得た」売主には、 正確な情報を告知・説明する義務違反があり、売主は不法行為に基づく損害賠償義務を負う。

・媒介業者に対する請求：売買契約時には更地化されていた本件土地について、 宅建業者である売主が物件状況等報告書において敷地内残存物はない旨を説明していることから、 これに加えて媒介業者が独自にその真偽等について調査すべき義務が発生するとは言い難い。




《個人的考察と感想》
さてさて、この手の事案は、おそらくたくさん判例があると考えます。
そして、この事案を考える前に、一般の人にとって、ちょっとわかりずらいけれども、
きちんと整理整頓をしておかなければならない論点があります。
それは、
売主が、宅建業者なのか、一般個人なのか？
契約不適合責任は、一般個人ならば特約において免責にしているか否か？、
ということです。
今回の事案においては、売主が宅建業者、ゆえに契約不適合責任を負うわけですが、
その「期間」を争点にしています。
では、売主が一般個人、契約不適合責任は免責としていた場合はどうでしょうか？
同じように物件状況確認書においては、「埋設物は無し」と告知していたとします。


この場合、一般個人の売主さんは、損害賠償を請求されてしまうと考えます。

つまり「埋設物があることを知り得たでしょ！」ということです。

建物の解体工事は、解体業者が行います。
発注者は、一般個人の売主さんです。
つまり、一般個人の売主さんは、自宅にダンプと重機があって、
「よっしゃ！自分でいっちょやったるか！」とはならないわけだから、
自分では出来ないから、誰かに解体工事を依頼するわけです。
つまり、自分で解体工事をしているとみなされるわけですよね。
ですから、解体工事後の「成果結果」を確認する必要があります。
普通はしますよね。これは出口の話です。
では、入口、解体業者へ発注するときは、
もしかしたら、知識や、気が付いた！とか、勇気が必要なのかもしれませんが、
「あの～、建物の基礎もとったら、ちょっとなんぼか掘って、埋まっとるもんがないか、見てくれませんかね？すんませんけど」という依頼が必要だと考えます。ユンボで試掘してもらってください。
例えば、相続事案なんかでありがちですけど、一般個人の売主さんが遠方に居住しているから「解体後の現場を目視できない」というのであれば、解体工事業者さんに写真を送ってもらえばいいと思います。




つまり、簡単にひとことで言ってしまうと、

「管理は、所有権者の責任！！！」

ということです。



「相続しとるわけだし、そんなん知らんが！」とはならないということです。

解体業者が、埋設物に気づいたけど「うちは、解体が仕事だから、掘らんよ」と一般個人の売主さんに埋設物について報告しなかったとか、入口で試掘をお願いしていたかどうかは、
一般個人の売主さんと解体業者との間における請負契約について、また別の論点です。

売主さんは「ちゃっちゃと売りたい」、
買主さんは「超、用心して見極めたい」、
あくまで利益相反する法律行為ですので、その点よろしく！なのです。

ということで、古家を相続したけど、
家はもう使えないし、土地として売らなきゃ無理だろなぁ～、っていう未来の土地の売主さんは、
ぜひ、ご相談くださいませ。宣伝です！
ご売却の手順、段取りや、解体工事業者さんの紹介も出来ますので。




写真は、既出させていただいているかもしれませんが、
細野晴臣さんの「HOSONO HOUSE」です。1973年5月発売のファーストアルバムです。
名作だと思います。
今、バンドで新たに、「薔薇と野獣」と「CHOO CHOOガタゴト」をやろう！ということになっています。
「薔薇と野獣」は、原曲のキーはAmですが、やはりボーカルが細野さんの低音はなかなか厳しいということで、キーをDmへ変更して。これ、ベーシストにとっては結構大変なのですよね。5弦ベースなら運指がほとんど変わらないと思うのですが（たぶん）、4弦にこだわりたい自分は、オクターブ上では軽くなる気がして弾きたくないから、下で弾くと全然運指が変わって、あの雰囲気を出すのにちょっと考えたり試行しています。

「CHOO CHOOガタゴト」は、今「ジプシージャズ」風にカバーしてみようかということになっていますが、さてどうなるでしょうか。
ベーシスト的には、細野さんの言うところの「おっちゃんのリズム」、これがたまらなく心地よくて、「これ、なんぼでも、延々と弾き続けられますよ！」という感じなので、原曲どおりに、おっちゃんのリズムでやってみたいのですが、さてどうなるのでしょうか。



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