不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

皆さん考えていると思いますが、
ゴルゴ13（デューク東郷）は、何しょんですかね？？？！！！
スイス銀行への着金確認待ちなんですかね？？？



at home ＴＩＭＥ 2022年3月号から抜粋しています。

「隣室の迷惑住民の存在が、購入したマンションの隠れた瑕疵に当たるとした買主の主張が棄却された事例」

【ケース】
買主Xは、売主Y社がリフォームしたマンション(本件居室)について、売買代金3100万円、売主の瑕疵担保責任負担期間を2年とする売買契約を、媒介事業者Aの媒介により契約し、平成28年4月に引渡しを受けました。購入前の内覧時において、買主Xは媒介事業者Aに、子どもの泣き声等を考慮して、本件居室の住民(隣室者)について尋ねたところ、「変な人ではないです」との回答。ところが、買主Xが入居したところ、隣室者から、ベランダで大声を出す、壁を叩く、音楽を大音量で流す、買主Xとその家族を追いかけ脅迫する等の被害を受けるようになりました。買主Xが、マンションの管理人や管理会社に確認したところ、隣室者はマンション内で他の住民にも迷惑行為を過去8年ほど継続して
いたことが判明。そこで買主Xは媒介事業者Aに対し、媒介における告知義務違反を追求したところ、媒介事業者Aはこれを認め、媒介事業者Aが買主Xに媒介手数料全額を返金し、弁護士への相談費用を負担することで和解しました。この後、買主Xの夫は本件居室内で自殺して死亡。買主Xは売主Yに対し、騒音や嫌がらせを継続的に行う隣室者が存在することは、本件居室の隠れたる瑕疵に当たるとして、損害金1023万円(売買代金の30%相当額と弁護士費用93万円)の支払いを求める本件訴訟を提
起(なお、買主Xは、本件裁判と並行して、本件居室の売却を媒介事業者Bに依頼し、平成31年2月、隣室者の迷惑行為があること、本件居室内で自殺事故があったことを告知した上で、買主Cに2950万円で売却しました。これに対し売主Yは、リフォーム工事中や買主Xへ売却する際も、隣室者の状況は知らず、また、取得の際、（売主Yが購入した）当時の売主または（売主Yが購入した）媒介事業者からは、本件居室の住環境に問題がある告知も受けていなかったと主張しました。




【解説】
裁判所は、次のように判示し、買主Xの請求を棄却しました。

⑴民法570条の瑕疵とは売買の目的物が通常保有すべき品質・性能を欠いていることをいい、通常の用途に照らし、一般人であれば誰もがその使用の際に心理的に十全な使用を著しく妨げられるという欠陥、即ち心理的瑕疵がある場合も含むと解され、買主Xが一定程度、生活や活動の制限を受けていたのは認められるものの、買主Xは、隣室者の迷惑行為の存在や自殺事故があったことを告知した上で、買主Xの購入から約3年経過した時点で、購入時の3100万円から150万円減額した2950万円で売却することができている。

⑵以上によれば、迷惑行為を行う隣室者の存在は、心理的に一定程度その使用を制御されるものであることは否定できないとしても、一般人に共通の重大な心理的欠陥があるとまではいえない(東京地裁令和2年12月8日判決)。






【総評】
本件で瑕疵と認められなかったのは、隣室者の存在が、買主の本件居室の売却価格に影響していると認められないことが大きかったと考えられます。売主事業者・媒介事業者は、迷惑住民の存在が買主の購入判断に大きく影響する事項であることに留意し、トラブル回避の観点から、管理人や管理組合等にも確認しておくことが必要と思われます。






ん～、詳細までわからないので、なんとも言えませんが（苦笑）。
しかし、「媒介事業者Aは認めるんか～い！？」って思いますけど（笑）。
というのは、売主Yが再販する前にリフォームしている時に、何も問題がなかったわけだし、売主Yが当時取得した時にも何も問題がなかったと告知を受けているみたいなので、とりあえずは売主Yに対してヒアリングはしてるでしょうし、媒介業者Aの落ち度は無いように考えるのですが、どうなんでしょうかね？それと、媒介業者Aは「告知義務違反」じゃなくて、もし認めるなら「調査義務違反」だと思いますがね。告知するべきは売主Yですから。
それと、よっぽど隣人がおかしかったら、売主Yが依頼したリフォーム業者にも嫌がらせがあったかもしれない。もちろんリフォーム業者は住んでいないからターゲットにされなかったのかもしれませんが、よっぽど隣人がおかしいなら、工事をさせないとかの嫌がらせはあったんじゃないかと考えますが。あと、総評で「トラブル回避の観点から、管理人や管理組合等にも確認しておくことが必要と思われます。」と書かれていますが、管理会社や管理組合の考え方で「事件・事故を公開すると、このマンションの資産価値が下がりますから、お答えできません」といったことを聞いたことがある人がいなかったり、聞いたことがない人がいたり、もごもご、もごもご。
判旨も「買主Xは、その後ちゃんと売れとるやん」という理屈ですが、ゆえに買主Xが気にしている事が「一般的じゃないでしょ」と結論づけられていますが、それにしても、買主Xの夫が自殺しているわけですから、3年後の売却としても、150万円よりももっと大きい減額じゃないと売れないと考えるのですが、どうなんでしょうかね。ですから、つまるところ、買主Xが購入した時点において、売主Yの再販価額が、相場よりもとびっきり安い価額設定の目玉物件だったのかもしれない、と推察するのですが、どうなんでしょうかね。となるとですよ、「価額が低いから」と「瑕疵担保責任」を一緒に論じてはならないのですが（汗）。
詳細がわからないのでちょっとアレですが、判旨にある「一般的であるか否か」は重要かと考えます。
でも、「一般的って、どこからどこまでかね？数値化できるのかね？」となると、これまた難しいのですがね（滝汗）。






写真は、本文とは全く関係はなく、西讃のうどんです。
西讃うどんに詳しい人から勧められて行ってきました。
https://tabelog.com/kagawa/A3703/A370301/37000632/

柳川うどんさんです。
http://www.yanagawa-udon.com/

ちょっとだけ駐車場から離れた場所にあり、一瞬どこ？となりますが、
すぐにわかり辿り着けます。
店舗構えは、いかにも昭和です。
店内も昭和です。
写真は、かけうどん　小　330円です。
このちょこっと蒲鉾などがのっているのが、なんともよろしい。
麺は細いです。
コシはやわらかめ。
麺もお出汁も、やわらかく・やさしい、そんな一杯です。
呑んだ後に、これをすすると最高に美味しいと思います。
もう無くなりつつある、昔のさぬきうどん、という感じかなと。
イリコの味がとてもよろしい。
ゲップした後のイリコ感も最高です。




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