不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社

2025年03月14日 悩ましい事案、けど今後も更に増加。No.1,408: おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。
おっちゃんのリズムでスイスイです。

現在、進行形の事案ですが、とても悩ましい。
まぁ、多くの宅建業者が経験していることですが。

地方都市の郊外、農地と宅地が混在しているエリアです。
50年以上前に、畑から転用されて宅地化されています。
築後50年以上の小さい平家がポツンとあります。
居室内は、それ相応の経年劣化あり。
雨漏りなし、白蟻害一部あるも本体には影響なし（不詳だけど）。
平成19年の地積測量図はバチっ！と存在。
接道は、50年前の位置指定道路、所有者にはおそらく到達は無理と推察（現段階では）。
間口部分の位置指定道路の幅員は3.9ｍ、おそらく対側が筆界よりも工作物が越境していると推察できるが、「境界確認したから、はい知ってますよ」or「は？、なんのこと？文句あるの？」なのかは現段階では未調査です。
隣接地と高低差が2ｍあり、50年以上前の石積み擁壁があります。
土地は約65坪程度。
このあたりの相場は、坪5～6万円程度。

もし、あなたが上記の不動産を相続して、全くもって不要なので、処分したい時、

「さぁ、どうしますか？」

①収益用物件として、リフォーム費用と利回り20％と想定して、中古住宅として売却、
売却費用を差し引いて、手残りが20万円程度（所得税無視）。

②売り土地として、更地渡し条件で、
売却費用を差し引いて、手残りが100万円程度（所得税無視）。

③売却をやめて、建物解体をして、畑にする、固定資産税を抑える。

①は、収益用とすると、どうしても手残りがずいぶんと減ってしまいます。
買うほうは、利益を出そうとしますから。

②は、石積みという問題、現行の基準法には不適合、
本当にこの土地を買って家を建てるのか？
という問題にて、なかなか売れない、安くしても売れないという問題。

③は、最初に解体費用がかかってしまいます。
それとずっと所有したままにするの？という問題。

う～ん、このような不動産は、まだまだこれからも確実に増えていきますね。
そして、どうしようもなくて、放置された状態が続き、空き家がまだまだ増えて、
おそらく、景色が変わると思います。
なんだか、ここ数年で、ぐ～んと目に見えて顕著です。

「必要性」と「人が欲しがる」が、何かを解決するのですが、
さて、どうしましょうか・・・。

写真は、毎年お正月にするおみくじの中についているオマケの解説文です。
本文とは関係あったり、なかったり。

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