不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげさまです！( ・c_・｀)
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。


不動産の物件を資料を見ていて、
中古の、もうそろそろこの「中古」という言葉、やめませんか？
中古って、どっちか？？？というと、マイナスではありませんか？
ダサいし（汗）。
別に横文字がかっこいいのだ！とも言いたくありませんが、
リユース住宅、違うなぁ（汗）。
再生用住宅、違うなぁ（汗）。
築後数年住宅、違うなぁ（汗）。
話しが逸れましたが、不動産の物件資料をみていて、
中古の分譲マンションなんかでは、
「収益用」とか「賃貸中」とかと表記があります。
今は、賃貸中かもしれませんが、売買契約がまとまったら、
退去して引渡しをするという話ができているかもしれないものもあります。
あるいは、今は賃貸中で、その後もおそらく賃貸にしていったほうが良いでしょう、
購入したあとも賃貸にしていて、賃料収入が得られるようにしようと考えるものもあります。
それで後者の場合ですが、
簡単に言うとですね、
「いったい何があるかわからない」ということです。
リスクがあるわけです。
賃借人が法人で、法人契約しているから大丈夫だと思っていても、
実際に入居するのは「人」ですから、もしも子供が反抗期で部屋のなかを
めちゃくちゃにされているかもしれません。反抗期だからというのもアレですが（汗）。
法人契約なら、部屋の痛み具合がひどくても、その原状回復費用はちゃんと払ってくれると
思われます。しかし、これが個人契約なら、敷金額を超えてはなかなか現実的には請求して
費用を得るということは難しいです。
それと現在の入居者がいつ退去するかというのは、わからないのです。
もしかしたら、購入して、これから賃料収入がある！と思っていたら、
購入から三ヶ月後に退去されてしまうかもしれません。
さらに、退去後の部屋を見ると、かなりひどい荒れようで、しかも個人契約だし、
原状回復費用に１２０万円かかったとしても、２０万円ぐらいの敷金しか得ることが
できなかったとしたら、顔面蒼白です。
ですから、購入前に部屋の中の確認をきちんとすることが大切です。
しかしながら、これがなかなかどうして難しくて、
入居者が住んでいるのです。
荷物があります、生活しています。家具があります。
じろじろ、じろじろと、日本人のこころからすると、なかなか見ることができないのですね。
でも、見ましょう！
とくに部屋の痛みが見られない、通常のある程度の費用で原状回復が可能であれば、
なんの問題もありません。
しかしながら、部屋の痛みがかなりひどい場合、これは現在の売主である大家さんが、
現在の入居者に対して、原状回復を請求してもらいます。
入居者が応じれば問題ありませんが、応じない場合、このとき大家さんと入居者はも揉めますよね。
でもその揉めてもしかたありません。解決しなければなりません。
ですから、大家さんと入居者との関係性、大家さんである売主と買い希望者との関係性は別物だと
いうことをきちんと理解してください。
大家さんである売主が、「入居者が応じてくれんから、このズタボロのままでどうぞ」といわれれば、
まだラッキーなほうで、そこから価格交渉の余地があるかと思います。
ラッキーなほうというのは、購入前に「気付けた」ということです。その「なにがあるかわからない」ということにです。
現場ではなかなか難しいでしょうが、
こういうときは、この一室の管理をもしも賃貸管理会社が介在しているのであれば、
物件内覧のときに、この管理担当者も立ち会ってくれたら間違いないですね。
そもそもですが、賃貸借契約書の条文には、入居者は「通知義務」があると書いてあります。
なんかあったら大家さんか管理会社に連絡してね、ということです。
つまり、ほったらかしにしてはいけないということです。
何かがこわれた、不具合がでた、早めに連絡することで、プロの仕事できっちり修繕できるかもしれない。
それをアマチュア仕事でなんちゃって修復してしまい退去することにはドロンドロンになってしまって、
どうしようもなくなってしまう。だから、ちゃんと通知してね、と。
建物は、貸主の所有物です。
貸しているのです。
こういうことをきちんと想定して、
収益不動産を購入して、ハッピーライフ大家さんを満喫したいもんです。


今日は、東へ、北西へ、南西へ、中心街へ、そして最後は東へという、
わたしの頭の中にある「うどんマップ」とＣＰＵを駆使して、
いかに効率的に、どこのうどん屋さんにするかはもってこいの移動距離でした。
結論は、成合の「清水屋」さん。Ｓホームの飯Ｍさんも絶賛する店です。
昆布と玉子という食物繊維とたんぱく質を意識してみました（笑）。



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