不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社

2018年06月17日 貸そうかな？　売ろうかな？　という茫漠とした不安へのシミュレーション。No.954

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

そこそこあり得るお話なのですが、
親の自宅を相続してから、
「さて、どうしようかな？」というやつです。

まあ、親が他界して、
自分が住むよ、というのならば、
あるいは、もう同居しているよというのならば、
さほど、悩まないですよね。

ただし、これが、
「貸せるかも？」という選択肢の可能性があると、
人を悩ませます。

では、どのようなご実家なのか？というところですが、
超概略ですが、建物は木造で築後４５年の居宅です。
土地は、５０坪としましょう。ちょっと不整形地ですが。

例えば！だらけで、お話をすすめます。

例えば、今他界して、すぐに売却できたとしたら？

売買価額が、５０坪　×　おおよその単価　３０万円/坪　=　１,５００万円

売却するための費用として、
相続登記費用は、１０万円
契約書貼付印紙代　１万円
建物解体更地費用　１２０万円
所有権移転登記費用　５万円
仲介手数料　５５万円
長期譲渡所得税　２４７万円

超ざっくり手元に残るのは、１,１１７万円　

では、他界した後に、自分に相続してから、
貸したとします。いわゆる賃貸に出しますわ、というやつです。
しかしながら、リフォームは必須です。
大げさに言うなら、ちょっとしたサービス商品ですからね。
それで、リフォーム費用は最低限に抑えたいけれども、
築年数がそこそこ経過していますから、
今後のメンテナンス費用も考えてリフォームの概算を。

屋根をセメント瓦を鋼板へ替えて、
外壁は塗装して、２００万円。屋根の下地と水切りは懸念されますが（汗）。

風呂交換　８０万円
トイレ交換（内装含む）　３０万円
洗面台交換　１０万円
キッチン交換　７０万円
クロス張替え・内装工事　１００万円
オール電化給湯器　３０万円

合計　５２０万円

ちゃんとすると、まあまあかかりますが、
今後のメンテナンスと、転売する時のために。

ここで、「いやいや、相続した時点で、土地として売却せないかんで！
耐震や、耐用年数考えたら、早く土地として売却しなきゃ！」
ということは、ちょっとおいといて（苦笑）。

まあまあ人気の学校区だし、
普通車と軽自動車で、２台も駐車が可能だし、
立地もそこそこ便利で人気のところだから、
家賃の設定を６万円とします。

管理は、不動産会社に頼もう。管理料は、家賃の１割。
戸建の賃貸だから、入居期間は長期だろうという淡い期待と自信で。
だから、家賃も１０年間ぐらいは６万円の据え置きでと（苦笑）。
補修費として家賃の１割をプールする。
固定資産税金は、毎年４万円とします。
最初の相続登記費用は、１０万円として。

５．４万円　×　１２ヶ月　-　４万円　=　６０万円　→　年間収入

６０万円　÷　（５２０万円　+　１０万円）　=　１１％

む、む、む、む、（汗）、まあ、
まあ、えんとちゃいますかね　（脂汗）。

まあ、最初の投資は、約９年で回収できるとして。

そこから、さらに、５年貸したとして。
家賃は、５．５万円にして。管理費は１割で。
５万円　×　１２ヶ月　-　３．５万円　＝　５４万円
５４万円　×　５年間　＝　２７０万円

相続したときに売らずに、１５年やってきた。
そして、売ろうと。
もしも、仮に坪単価が３０万円から、２０万円まで下がってしまったとして。
もうちょっと高かったりして。もうちょっと低かったりして（苦笑）。
坪単価２０万円として売却に成功したとします。
ここでは、建物を解体せずに、中古住宅として売却できたと想定します。
築後６０年かあ、まあまあきついなぁ、という自己ツッコミありながら。
というのも表面的なリフォームでしたから。

それで、解体しないで、売却できて、売却諸経費を差し引きして、
手元に残るのが、７６７万円ですよと。

すると、賃貸の２７０万円　と　キャピタルの７６７万円　で、１,０３７万円

ちょっと、待てよ。
そしたら、相続した瞬間に、早く売却したほうがええやん！！！
となってしまう（脂汗）。

で、ここで、やってはいけない、
甘い読み大作戦の数字にするなら（笑）。
不動産屋に管理を頼まない。
１５年後の坪単価が２５万円でしたとか。

空室期間のリスクを考えると、
まあまあ厳しいなぁ。

ここで、やはり思うのが、
賃貸ならば、初期投資を抑えたい。
高松の賃貸市場の家賃が低い。

なんか、ざっくりシュミレーションしたものの、
あんましパッとしない結果になはなりましたが、
そういうシビアに捉えることも大切だということにて（苦笑）。

ということで、写真は、
居住誘導地区の地図です。
世の中、人が減り、街も縮小ですよと。