不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

この宅地建物取引業の仕事をしていると、
この場合は「どうなるん？」という判断に迫られる場合があります。
「迫られる」というと大袈裟ですが、
一般のエンドユーザーの方々に対して「難しい理論と法的なこと」を、
延々と一生懸命に説明をしたとしても、
「最後の結論」だけの「○か×か」だけを、
一般のエンドユーザーの方々は後生大事に記憶にとどめておいて、
「あの人が○ってゆーとったわ！」という表現により、
我々は「責められ迫られる」のです。
ですので、今日のオチは「税務署あるいは（有料で）税理士へ相談しましょう」です（苦笑）。

なぜなら、
税理士法において「税金の個別具体的な相談は「税務相談」といい、無料であったとしても、税理士以外が対応すれば違法となる」からです。
でも宅建業者は、しょっちゅう税金のことを質問されます。





「自宅を売却して、新しい家を建築したい。もちろん住宅ローン控除はきっちり受けて、
不動産譲渡所得税は避けたい」というお題です。

地方都市であれば、自宅を売却するのなら、普通は利益（不動産譲渡所得）が出ません。
普通はマイナスになるからです。建物の減価償却費を考慮したとしてもです。

今回のお題の事案は、よくある「先祖代々の土地」です。
土地の取得費は土地の譲渡価額の5％になるというやつです（なんで5％じゃ！）。
仮に譲渡価額を1,000万円としましょう、わかりやすく。
建物は古いので減価償却済と考えます。古いので建物取得費が判明しないので、
仮に「建物の再調達価額」から考えたとしても建物取得費はほぼ無しとします。
ゆえに土地の取得費が50万円となります。



となると、仮の概算ですが、
（譲渡価額）1,000万円　－　（土地取得費）50万円　－　（譲渡費用）50万円　

=　900万円　→　（譲渡所得）となります。



長期譲渡所得として税率20％（ほんとはもっと細かい）として、
900万円　×　20％　=　180万円　→　これが不動産長期譲渡所得税となります。




でも、ちょっと待てよ！と。

自宅（マイホーム）だから、
「居住用財産の特別控除3,000万円」が使えるではないか！（もちろん適用要件満たせば）。
確定申告をして、この不動産長期譲渡所得税が課税されないように出来るとしましょう。





でも、ちょっと！ちょっと待てよ！と。

「新築のほうの住宅ローン控除を受けたい」ということがあります。

しかしながら、
上記の「居住用財産の特別控除3,000万円」を受けているとローン控除を受けられません。


じゃあ、「居住用財産の特別控除3,000万円」をとるか？、
「住宅ローン控除」をとるか？。
それが問題だ！





どっちが得なのか？と。

今回の事案の想定される住宅ローン控除の金額ですが、
あくまで仮の概算です、7万円/年　×　13年　=　91万円が控除されます。

おぉ～！、となると、住宅ローン控除はあきらめて、
「居住用財産の特別控除3,000万円」を、
優先させて控除を受けた方が賢明ですなぁ～。





でも、ちょっと！ちょっと！！ちょっと！！！待てよ！と。

大事なことを忘れていました、古い家ですので、ガッツリとリフォームをしていました！
仮の概算額としてリフォーム費用を800万円としましょう。

でも、リフォーム費用は、上記の「取得費」として計上できるのか？
リフォーム費用も、建物の取得費と同様に減価償却費を控除して計上できます。

リフォーム費用の減価償却費 ＝800万円 × 0.9 × 0.031（木造） × 13年（経過年数）
＝290万円
リフォーム費用の取得費は、800万円　－　290万円　＝　510万円


では、再計算するとして、
となると、仮の概算ですが、

（譲渡価額）1,000万円　

－ （土地取得費）50万円 　
－ （リフォーム費用の取得費）510万円　
－　（譲渡費用）50万円

= 390万円 → （譲渡所得）となります。

長期譲渡所得として税率20％（ほんとはもっと細かい）として、
390万円 × 20％ = 78万円 → これが不動産長期譲渡所得税となります。





む、む、むぅ～、なんかどんぐりの背比べみたいですが、
こうなりますと、「居住用財産の特別控除3,000万円」をあきらめて、
住宅ローン控除を優先させるほうが得策ということになりますなぁ。


今の日本の社会問題から派生する税制を考えると、
本当は「不動産流通の活性化」を考えると「居住用財産の特別控除3,000万円」の利用を、
意図しておきたいところですが（苦笑）。




ね、最後の結論しか覚えないようになるでしょ！（脂汗・苦笑）。





写真は本文とは全く関係がございません。
先般の高松南支部の研修後に行われた「ビアガーデン」です。
しかし、もうこれからの日本では「屋外」のビアガーデンは無理がありますね。
この日はまだ爽やかでしたが！
それと、呑んで食べた後の、
この最後に配膳された「パンケーキ」を食すのも無理がありました（笑）。



高松市の不動産のあなた様のお悩み「解決」に向けてのご相談は、
まずは村上までメールしてみてくださいね。
https://t-fudosan.com/form.cgi

香川県の「ご売却不動産」随時、募集しております！
賢く高値でご売却されたい方、ご相談くださいませ。
https://t-fudosan.com/form.cgi

【Ｔ- 不動産】TETSUのズバリ言うわよ！物件動画はこちらから！
https://www.youtube.com/channel/UCdHGI85wQxnEbULjghN6EJw?view_as=subscriber


#不動産長期譲渡所得税　#住宅ローン控除　#居住用財産の特別控除　#高松市　#不動産売買