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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

ちょくちょくある話ですが、
建築基準法上の接道要件を満たすための道路が、
「私道」だった時に、その「私道」の共有持分をもっていないときに、
いったいどうするのか？という話です。


昔は、都市計画区域外だった時期に、開発行為をして、
今は、都市計画区域内となり、今の開発行為ならば「2号の開発道路」となりますが、
現在の建築基準法上では「3号の既存道」となります。
つまり「都市計画区域内となる前から存在していた道」ですよと。


開発道路の場合、
①開発業者が、そのまま開発業者の名義のまま残すパターンと、
②開発業者から、分譲地を購入した買主へ30分の1とか50分の1とかと、
共有持分の所有権移転をするパターンと、
あるいは、
③開発業者から行政主体へ寄附するパターン（いろいろ条件がある）と、
大抵は、上記のいづれかになると考えます。


③は「私道」から「公道」になるわけですから問題ありませんね。



では①のパターンで、開発業者が破産している場合はどうなのか？
「私道」のまんまですが、もうどうしようもないですよね。
通行するな！と文句を言ってくる人もいないし。
堅い話が、破産管財人に話をつけるとなるかもしれませんが、現実的には無いですよね。
実体上は何も問題が発生してこないと考えますが、
道路のアスファルト舗装の改修を「私道」に隣接する土地の所有者らで行う、というところかなと。




では②のパターンで、自分は「私道」部分の土地の共有持分をもっていないという時は？
こういった事案は、中古住宅売買でも新築の土地仲介でも、ちょくちょく出てきます。
解決方法は、共有者のどなたかから100分の1でも共有持分を移転してもらうことです。
例えばですが、
共有者の30人の中のひとりだけ誰かは承諾してくれる人がいるのではないかと推察します。
もちろん移転登記費用うんぬんはこちら側の負担となり、
承諾料として10万円ぐらいを要求されがちですが、これは「地域」や「人」に左右されると考えます。
共有者に知人がいらしたらよろしいのですが・・・。

共有持分の所有権移転をしなくても、実体上は何も問題は発生しないであろうと推察します。
しかしながら、
それではやはり建築するのに「不安」が残ってしまうといった見解になるかもしれません。

でも共有持分を得ずして、建築をやっていく人も実際にはいらっしゃいます。ほんとに。
もちろん「自己責任」という条件付ですが。

ちなみに私道の判例の話です。
位置指定道路は、通行はＯＫと判例があります。
ここでやっかいなのが判旨に「掘削」は表現されていないのです。
開発道路は、位置指定道路よりも、よりいっそう「公共性」が高いものですから、通行も掘削もＯＫです。
しかしながら、冒頭にあります3号の既存道ですが、これはどう考えるのか？と。
よくある都計外の時の開発道路みたいなものは、
現在においてはやはり開発道路として類推できるわけですから、掘削についてもＯＫと捉えるべきかと考えます。
ただし最後の文章は私独自の見解ですので保証はありません（苦笑）。





写真は本文と全く関係がありません。
日本人には日本酒、きっと体によく合うと考えます。
左端のお酒は滅多に買えないことを知りました。
発酵による超微発砲が素晴らしいのです。




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