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おかげさまです。
不動産コンサルティングマスター・土地家屋調査士の村上哲也です。

このブログにも幾度となく出てきた民法の「危険負担」の話です。
民法の条文には「がっつり記載」されていませんが、
民法の「条文の社会通念上の解釈」と、売買契約書の「条文」とは一致します。
という話です。

2020年4月の民法改正時に、ガラリと変更されました。

民法536条、条文そのままです。※債務者=売主　債権者=買主として読んでみてください。
「（債務者の危険負担等）第536条
1.当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。

2.債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができない。この場合において、債務者は、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還しなければならない。」


といった具合に簡潔です。
そして、次は実際に実務で使われる売買契約書の条文です。
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会のフォーマットです。

（引渡し前の滅失・損傷）
第15条 本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責めにも帰すことのできない事由によって、本物件が滅失し売主がこれを引渡すことができなくなったときは、買主は売買代金の支払いを拒むことができ、売主又は買主はこの契約を解除することができる。

２ 本物件の引渡し前に、前項の事由によって本物件が損傷したときは、売主は、本物件を修補して買主に引渡すものとする。この場合、売主の誠実な修復行為によって引渡しが標記の期日（Ｃ）を超えても、買主は、売主に対し、その引渡し延期について異議を述べることはできない。

３ 売主は、前項の修補が著しく困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の損傷により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除することができる。

４ 第１項又は前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

といった具合に、よりわかりやすく表現されています。
注意すべきは、２項の赤文字の部分ですね。「ちょびっと」なら売主は治すべきと。
で、「わかりやすい表現」があるからこそ、わかりにくいのが「著しく困難なとき、又は過大な費用」ですね。数値化とかは当然表現されていません。要は、「一般社会通念上に照らして」と考えるべきかなと。


ですので、この点、一般の売主さんは、普通はこういったことを知らないので、
媒介契約をする際には、売主さんに説明をして、ご理解いただくことが大切です。

「はぁぁ～ん！！！？？？　そんなん、知らんがなぁぁ～！！！」というフレーズが、
世の中にストレスを与えますからね（笑）





写真は、もういわずもがなですが、ベーシストのウィリー・ウィークス（Willie Weeks）！
アメリカ合衆国ノースカロライナ州サレムバーグ出身ですが、
今は、長野県軽井沢に住んでいるそうです。
名盤「Donny Hathaway「Live」(1971)」
このアルバムに収録されているVoices Inside (Everything Is Everything)ですが、
「伝説のベースソロ」と呼ばれているものが、曲の後半に聴けます。
めちゃくちゃカッコイイのです。
で、今、コツコツとコピーしているのですが、まあまあ難しいのですよ（汗）。
今年の自分の課題です。
みなさんもトライしてみてください（笑顔）。



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