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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

こないだ、道路の間口をコンベックスで計測していました。
天気の良い日です。
間口は11ｍぐらいの距離です。
計測おわったので、「シュルルルルゥゥゥゥゥ！！！！！」って、
アルミ製の尺が巻かれるのですが、
アルミ製で中指の先っぽの敏感な部分を、さっくりと割いてしまいました。
天気の良い空の下、思わず「おっ！！！」って声が出ました。
血がトロトロと出るのですが、拭うものも無く、
血が出るから胸より高い位置に手を構えて、
変な姿勢のまま、車置いているところまで、
まあまあの距離を歩いていました。不審者情報ですね（苦笑）。



ふと「事業用定期借地」のことを考えてみました。
専ら「事業用」とする土地、10年以上50年未満の契約です。

一般の人が、思い浮かべやすいのは、
大型スーパーの敷地、パチンコ屋の敷地、
国道沿いの店舗の敷地、
こういったものは、ほとんどが「事業用定期借地」であると考えます。

法律施行が最近のものですから、
法律施行されて、一回目の契約をして、それらの契約が満了するのが、
ここ最近というものです。

で、ふと思うのが、
「あそこの店舗、そういえば、最近再契約したらしい」と。そんなことを聞きました。
最初は、20年だったけれど、二回目の契約はいったい何年にしたのだろうか？と。

そして「あ～、1回目の契約の借地料で、土地を2回買えていたのかなぁ～」って、
恐ろしいことも考えてしまいました（笑）。


ここからは、すごく当然のことで、
今更、どうってことの無い話なのですが、
不動産を所有されて、不動産を売却しようと考えている人にとっては、
少し参考になればなと。


都会ですと、事業用定期借地に限らず、土地の価格が高いですから、
ずっと賃貸という選択肢も充分にあり得ます。

でも、地方都市の郊外ですと、土地の価格は下落する一方ですから、
「買えちゃう」んですよね。
ですから、とりわけ「事業用」ともなりますと、
「買った方が安いやん」となってしまうわけです。

でも「買わない」んですよね。
いや、「買えない」んですよね。

その理由のひとつは、「希少性」です。
通常、「500坪の土地あります？」っていうオーダーがあると、
大抵は「無い」、あるいは「探しておきます（無いけど）」ってなってしまいます。

ですから、もっと大きな土地を必要とする事業用にて、
3,000坪クラスとかになりますと、
「無い！！！」んですよね。

3,000坪の一筆の土地なんてものは、もちろん無い（たぶん）。
所要者が同じで、数筆分かれていて足したら3,000坪というのも、ほぼ無い（たぶん）。

だから、作るんですよね、3,000坪の土地を。
もちろん、目の前に物理的に3,000坪の土地がないといけませんが。
つまり、10～20人ぐらいもいる土地の所有者である人達に対して、
「事業用定期借地」やりませんか？？？って口説いて回るんですよね。
考えただけで、大変な作業ですよね。
これを希少性であると考えます。




その理由の二つめは、「代替不可」です。
不動産の良さの３つのポイントは、
１立地　２立地　３立地　です。

とりわけ、ロードサイドの大型店舗であれば、
市場性を考えて、立地を厳選しますよね。

当たり前ですが、まず道路に接していなければいけません。
では、どの道路か？ですよね。
分離帯があるとダメとか、
センターラインだけど、あのエリアは需要が見込めないとか、
郊外のコンビニですと、立地も良い、大型の土地、センターラインだけ、
だけども、車の加速するポイントとか、車からの目視での視認性や、
車が駐車場に入るタイミングやその意識までも考察する対象になっているそうです。
だから、時々見ませんか？、立地も良いのに、すぐにダメになるコンビニ跡地を。
全体の動きの流れが大事みたいです。

ですから、事業用ともなりますと、
ほぼほぼピンポイントで「ここ！！！！！」というものでなければならないんですよね。
ということで、代替不可なのです。



ということで（笑）、
事業用定期借地で、お金だけを考えると損をした気になるかもしれませんが、
また「買ったほうがええやん」であるかもしれませんが「買えない」んですよね。
まさに「囲碁の戦い」のような領地の取合いみたいなもんです。

そういうふうなことも考察すると、
一般的な不動産を所有されている、一般的な売主さんは、
ご自身の不動産について、次の展開のまず一手が見えてくるかもしれませんね（たぶん）。





写真は、そんな「希少性」かつ「代替不可」な優しい細麺を提供されている、
木太町やま家さんの「かけ」と「たまごハム」です。
うどんを食べることを癖にしてはいけないのですが（健康を考えて）、
このブログでもたびたび出没して、
もはや定点観測状態になりつつある、やま家さんの「かけ」です。
無料で、出汁をとった後の、刻み昆布をトッピングできます。
そして、「たまごハム」のたまごは、おでんのたまごです。
それを天ぷらにしているというシュールさです。







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