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2019年06月18日 リフォームした部分の不動産査定は？　No.1,086

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

最近、ぶどう酒が美味いと思うようになりました。
スーパーで売っている、
ＳＵＮＴＲＹの400円ぐらいの赤色。
これと、チータラでやると、
止めるポイントがわからなくなります（笑）。

不動産のご売却の相談を承りますと、
不動産査定をするときに、
「リフォームしているんですよ！」とか、
「リフォームしているのだから、
どんだけプラスになるの？」とか、
そんな疑問をいだく、売主さんの声が多いです。

不動産査定の理論値と、実勢価額との話はちょっとおいといて、
あくまで、リフォームをしていたら、
理論的に、どれだけ不動産査定として加算されるのか？ということを、
説明しようと思います。
リフォームしていて、
不動産をご売却される売主さんは、参考になさってください。

過去 15 年以内に行ったリフォーム工事を実数方式で金額加算を行います。
工事後の経過年数により減価処理をします。
屋根塗装・防蟻等、建物のメンテナンス工事以外のリフォーム工事を対象とします。

評価実額＝リフォーム費用 × ０．７

※0.7 の論拠は、リフォーム工事費用には解体・撤去費及び関連周辺工事費が含まれていること等から実額をかかった費用の 70％程度と考えます。

リフォーム費用が不明な場合（例：５、６年以内にリフォームを行ったが領収証等がもう無い等）はおおよその金額を推察して、掛け率を 0.6 として算定します。

＜計算例＞
工事を５年前に５００万円で行った。
リフォーム実額５００万円 × ０．７＝３５０万円
３５０万円×（１－０．０６×５年）＝２４５万円

屋根塗装・防蟻等、建物のメンテナンス工事等を対象とします。

耐用年数内のリフォームが対象

評価実額＝リフォーム費用 × ０．７

＜計算例＞

５年前に耐用年数３０年の外壁張替え工事を 3 ００万円で行った。
性能向上工事実額３００万円 × ０．７＝２１０万円
２１０万円×（１－０．０ 3×５年）＝178.5 万円
※５年経過した場合の現価率

これらは、国土交通省が新しい査定方法を作った時に、
先に他の団体が作成していた査定方法を見て、
「それ、ええやん！」と言わしめた、査定方法が元になっています。

最初に70％になっちゃうので、
まあまあ減額されますが、
ひとつ参考にしてみてください。

一番大事なのは、
いつ、どんなリフォームをして、
今、どうなのか？ときっちり説明できること、
それから、「見た目」も大切です（笑）。

写真は、先般の採血失敗事件のことですが、
採血に失敗した看護師が無言で立ち去り、
二番手がやってきて採血したと。
両腕に針を刺されて、
二度痛みに耐えて、
両腕に絆創膏を張るという。

その結果を聞きにクリニックへ行ったら、
処置室に無言立ち去り看護師がいたので、
念能力を送っといてやりました。

風疹抗体の検査だったのですが、
32あれば、まず大丈夫でしょうとのことでして、
村上は64もあるので、隣に風疹に罹患した人がいても、
風疹にならないそうです。
これで、ひと安心です。
妊婦さんと、お腹の赤ちゃんが安全・安心できれば。

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まずは村上までメールしてみてくださいね。
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